文档介绍：关于影响房地产价格因素的实证研究
一、问题的提出
改革开放以来,经过20多年的建设和发展,我国房地产市场得到了迅速的发展和壮大,1998年七月,我国停止了延续多年的福利分房制度。2000年前后,按揭贷款买房制度在全国范围内得以实施。房地产业迎来了长达六年的快速发展期,经济规模明显扩大。我国的住房改革已经有十几年的历程了,随着市场经济的深入,人们对以前由单位分房到自己买房的转变已经渐渐习惯,甚至有些人已经不满足于只有一套住房,对于买方的动机也是各不相同。有自己住的,有用来投资的等等。由于这些因素使得我国房地产业逐年升温,地价、房价一路走高且居高不下。根据统计资料,1997-2006年间,我国房地产开发在房屋施工面积、竣工面积、销售面积、新开工面积均保持加速上涨的态势,调查显示,1992-2001年的十年间,,部分城市上涨幅度甚至为两位数,远远超过我的涨幅。在“国六条”出台一周年之际,全国房价却与调控目标反向而行。国家发改委、国家统计局公布的调查数据显示,今年5月份,%,。%,。创出自2005年12月以来18个月的新高。北京房价从2003年的4456元/平方米一直飙升到2005年最高点7057元/平方米,上涨了将近60%,而如今的房价更是在1万元左右浮动。五环价格逼近8千。深圳市商品房价格今年以来逐月上涨,5月份全市商品房成交均价为每平方米14223元,%。深圳市商品房成交均价最高的南山区,成交均价已达21988元/平方米,成交均价最低为龙岗区,成交均价11500元/平方米。上海今年5月楼市平均成交价格为10292元/平方米,%。其中,住宅平均成交价格10286元/平方米,%。年初至今的住宅平均价格9748元/%。在房地产业和房地产市场的发展和发育过程中,房价是供给方和需求方之间经济利益关系的平衡点。房价不仅是房屋商品所处城市经济发展水平和购买者收入状况的市场表现,也是房屋商品所处居住环境、所在区位以及房屋商品本身品质的直接反应。从短期来看,上涨的趋势中各方的利益更加容易得到保障和平衡,但是从长期来看,房价的持续快速上涨能延续多长时间?对于未来房价的走势,有不同的声音,一种认为未来房价还会继续上涨,而另一种则认为中国房地产泡沫太大,终有一天要破灭。对于住房价格的问题已经引起对房子的一般需求者、投资者、新闻媒体以及学者的广泛关注和讨论,究竟有哪些主要因素影响房价呢?各种影响因素是通过什么机制来对价格法产生作用的呢?我们采用计量经济学的方法来对影响房价的诸因素进行实证分析,并希望找出最主要的影响房价的因素,以期预测未来房价走势。
二、国内外文献综述
现代西方经济学中的市场价格是由供给和需求共同决定的,国外研究价格一般以供需关系为出发点,寻找促使价格达到均衡的因素。80年代初Nellis和Longbottom将住宅的需求定义为商品住宅的平均价格、人口数量、抵押贷款的资产存量、个人收入以及抵押贷款利率等等;将住宅的供给定义为住宅的平均价格和住宅存量的函数。并根据供需相等的关系及英国的数据导出价格的公式,再利用计量经济学方法确定了收入为最大影响因素。2000年Stuart ,Joe ,他们认为影响住宅价格的主要因素从需求方面来讲有住宅质量、区位和家庭收入等;从供给方面来讲有居住开发的土地有效性和土地使用的成本变化。最终来说住宅租金与住宅价格有一定相关性。另外,诸如Case(1989),Min Hwang(2006)等学者也从供需方面研究了房地产价格的形成。在运用供需关系中,主要的理论缺陷有忽略了房地产的投资性及通货膨胀,以及住宅市场违背了市场出清的条件。
近二十年来,国外分析住房价格主要是hedonic价格法。Hedonic法是指建立一个hedonic函数,将影响价格的商品性能作为变量,而销售时间等影响交易的其它因素为哑元变量,用回归法剔除质量变化带来的价格变化,留下供需变化引起的价格变化(其中的价格指实际交易价格)。Gu(2002)和Birch Sunderman(2003)利用hedonic法、指数平滑预测了美国住宅价格变化趋势。
在我国,受模型和数据的约束,研究价格变化更多的是采用定性分析,尚处于起步阶段。邓国胜(1998)论述了人口变动对房地产市场的影响;曲波(2005)认为房价与地价互相作用,互相影响;王冰和黄磊(2005)认为居民收入与房产价格紧密联系;岳树民(2005)认为物业税在一定程度上能降低