文档介绍：中国地质大学
研究生课程论文封面
课程名称管理经济学
教师姓名宋凡
研究生姓名谢盼盼
研究生学号 120100887
研究生专业工商管理
所在院系经济管理学院
类别:
日期: 2011 年 1 月 15 日
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房地产价格形成影响因素研究

摘要:在理解房地产价格概念及构成的基础上,运用价格理论初步分析房地产价格形成的原理,在此基础上从静态角度分析影响房地产价格变化的一般因素,最后着重从动态角度,即运用博弈论相关知识分析房地产价格形成过程中各方利益主体的博弈行为和结果。
关键词:房地产价格;价格理论;影响因素;垄断;博弈
一、房地产价格的概念和构成
房地产价格是房地产经济中的一个核心问题,它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现,房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。房地产价格是建筑物价格和土地价格的统一,是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。因此,房地产价格具有两重性。在房地产价格的构成中,有一部分来源于土地开发和房屋建造安装所形成的价值,另一部分来源于土地租赁的资本化收入。
按西方效用价格理论,房地产价格可表述为:房地产的效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现。
房地产价格包括总成本和利润两部分,房地产总成本是指企业在开发建设和经营房地产过程中所投入的总费用,一般包括:地价、土地开发费、建筑安装工程造价、税金、利息和其它费用分摊。总成本的大小,主要取决于总成本中所包含项目的多少和每个项目的实际耗费值。总成本在各个地区和各个时期的差异性和可变性极大,房地产价格受总成本影响很大。利润是房地产开发、经营企业的投资利益。利润的高低取决于总成本和社会平均利润率这两个因素。
二、房地产价格理论
关于商品价格决定的理论主要有四种:供求决定论、价值决定论、效用决定论、和收益决定论。
表1 主要商品价格决定的理论
供求决定论
商品本身并没有一定的价格,商品的价格是由市场上的供求双方决定的。
劳动价值论
决定商品价格的基础是商品的价值,即价格是价值的货币表现。而价值是凝结在商品中的人类抽象劳动,即劳动是创造价值的唯一源泉,商品的价值量是由社会必要劳动时间决定的。
效用决定论
商品的价格取决于商品的效用,效用大,价格就高,效用小,价格就低。效用是商品能够满足人们某种需要或欲望的能力。
收益决定论
商品之所以有价值,是因为商品能够在未来给商品拥有者带来收益。
房地产之所以有价格,与任何其他商品为什么有价格一样,以上四种价格决定理论对于房地产商品同样适用。每种理论,都从某个角度解释了房地产的价格形成。
表2 房地产价格决定的理论
劳动价值论
房地产商品的价格是由其价值决定的,也即是由社会必要劳动时间决定的。这种理论是从房地产开发的角度讨论价格形成。
效用决定论
由于房地产商品的特殊性,现实中房地产的价格取决于其效用,而非花费的成本,成本的增加一定要对效用有所作用才能形成价格。这种理论是从房地产消费的角度讨论价格形成。
供求决定论
所有的价值能够实现,都依赖于商品交换,即房地产商品的消费者愿意购买。因此,供求决定论的学者认为,供求才是房地产价格形成的最直接原因。这种理论是从房地产市场的角度讨论价格形成。
收益决定论
对于一个房地产商品的投资需求者,最关心的就是,投资的房产能够在未来给他带来多少收益。这种理论是从房地产投资的角度讨论价格形成。
目前学术界争论较多的两种理论是:供求决定论和劳动价值论,即市场供求价格机制论和生产价格机制论。其中,市场供求价格机制论又可以分为“长期市场供求价格机制论”和“短期市场供求价格机制论”。
长期市场供求价格机制论
房地产的供给和需求是影响房地产价格的两个最终因素,其他因素都是通过影响房地产的供给与需求来影响房地产的价格。其中,待售的房地产(包括新开发的房地产和已有的存量房地产)形成了市场的供给面,房地产的买者形成了市场的需求面。其他一切因素对房地产价格的影响,要么是通过影响房地产的供给,要么是通过影响房地产的需求,要么是通过影响房地产的供给和需求来实现的。
房地产需求与价格
经典经济学理论认为:需求包括两方面含义,即需求意愿和需求能力。这里所说房地产需求是指有效需求,即消费者在特定时间、按特定价格所愿意且有能力购买的该种房地产的数量。形成有效需求有两个条件:一是消费者愿意购买,二是消费者有能力购买。在确定需求时只考虑有支付能力的