文档介绍：住宅户型赠送空间研究
品质研发中心:刘流
2012-3-28
针对近期成都房地产市场趋势变化,品研中心进行了持续跟踪调研,对目前深受市场欢迎的户型赠送空间进行分析,并结合市场典型案例研究,提出对户型赠送空间开发经营策略的理解,总结设计常用手法,提供给业务职能部门参考。
前言
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住宅户型赠送空间设计研究意义
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成都热销项目户型赠送空间设计解析
户型赠送空间设计常用手法研究
赠送空间研究启示
目录
成都楼市背景介绍
开发商竞争策略研究
赠送空间设计可行性分析
1、住宅户型赠送空间设计研究意义
住宅户型赠送空间设计研究意义—成都楼市背景介绍
政策威力逐步显现,成都楼市步入下行区间。
在持续的宏观调控和政策影响下,成都楼市在2011年经历了一次“寒流”,从2011年下半年到现在,成都楼市成交量一直在低位徘徊,成交均价持续走低。
成都商品住宅月度成交走势(-)
数据来源:成都市行业与市场研究月报
在这样的大背景下,市场客群结构也发生了变化。高端改善客户和投资者渐行渐远,以首次购房或首次改善为购房目的的“刚需群体”成为市场的绝对主力。
因此,以80后为主“刚需群体”成为众多开发商争抢的对象,并对此进行了针对性的产品结构调整,宣传推广和营销策划,例如:
华润在年初举行了持续二个月的“首届青年房展会”;
保利三月初在春熙路举行为期三天的“80后房交会”;
绿地制定的“4S青年置业四星战略”;
。。。。。。
住宅户型赠送空间设计研究意义—成都楼市背景介绍
抓住“刚需群体”成为了2012年成都楼市销售的“重点突破口”。
住宅户型赠送空间设计研究意义—成都楼市背景介绍
根据搜房网三月份最新网络调查显示,“价格”是以80后为主的刚需购房者最关注的因素。这主要是因为80后群体目前正处于事业的起步发展阶段,财富累积较少,因此对“价格”的敏感程度很高,特别是在目前低迷的市场行情下,这部分客群对降价预期非常强烈。
从项目产品因素看,刚需购房者对“户型”关注度较高。这主要是受“限购、限贷”政策的影响,前两年流行的“先买小房,后换大房”的梯级置业理念逐渐被目前的“一步到位”所取代。
价格,%
户型,%
以80后为主的刚需群体,买房很看重性价比,希望既便宜性价比又高,在能接受的价格范围内,户型功能满足未来5~10年的需要。
住宅户型赠送空间设计研究意义—开发商策略研究
开发商要想抓住目前的市场机会,抢占先机,就必须充分了解“刚需客群”的购房关注要素和需求(价格、户型),根据市场发展趋势变化,针对性地制定“企业经营策略”和“项目竞争策略”。
企业经营策略
项目竞争策略
突破容积率限制
要确保项目利润的实现
要满足刚需群体对户型的功能需求,同时在价格上进行控制
赠送空间设计
容积率受到土地出让条件限制,要想突破限制,就必须在户型上做文章,通过“赠送空间”设计,提高实际使用面积,达到突破容积率目的。
通过巧用“建筑面积测量规范”可使户型部分空间不计入面积或计入一半面积,得房率大大增加,户型功能有所提升,通过赠送面积平均,实得单价下降,从而控制住总价。
“突破容积率限制”是开发商实现企业经营策略”和“项目竞争策略”的有效方法,而突破容积率的关键在于户型的“赠送空间”设计。
开发商
市场
突破容积率限制
住宅户型赠送空间设计研究意义—开发商策略研究
对于开发商来说:通过赠送空间设计,提高产品附加值,突破了土地容积率限制,有助于摊薄地价,保证项目利润,从而实现既定经营目标,是当前市场环境下一种有效的“经营策略”。
对于市场来说:赠送空间设计,高附加值产品不但满足刚需客群功能需求,在“实得均价”的概念下,无论是单价还是总价,均符合刚需客群对于降价的预期,使项目具有较高性价比,在市场竞争中脱颖而出。(满足功能的)产品+(预期之中的)价格成为当前市场环境下一种有效的“竞争策略”。
以产品为载体,通过赠送空间设计,突破土地容积率,提高产品附加值,既有助于开发商经营目标达成,又变相降低了产品价格,增加了产品的市场竞争力。
竞争
策略
利润保障
低价促销
实得价格竞争优势
住宅户型赠送空间设计研究意义—赠送空间设计可行性分析
在不增加户型建筑面积的前提下,根据《建筑工程建筑面积计算规范》,通过合理利用其中要求,创造性的开发出户型产品可使用空间,提高户型的使用效率(俗称“偷面积”)已经成为目前各大开发商产品研发的重点,同时也是项目打造核心竞争力的重要手段之一。
在“性价比”成为市场主流客群置业原则的情况下,“偷面积”是提升产品附加值的重要营销支撑点,对市场的撬动作用非常明显。
以往,80、90平方米的户型更多是套二,110多平方米也只做