文档介绍：中国一线城市房地产泡沫测度
——来自北京、上海和广州的实证研究

侯懿珊, 冯长春
(北京大学不动产研究鉴定中心,北京;北京大学城市与环境学院,北京)

摘要: 在比较国内外房地产泡沫测度方法的基础上, 以北京、上海、广州为例, 选择因子分析法
来测度中国一线城市房地产市场的泡沫程度。研究发现,2003-2005年中国的一线城市普遍存在房
地产泡沫现象。而政府的宏观调控政策和经济环境的变化成为影响房地产泡沫的重要因素。
关键词: 房地产泡沫测度;因子分析法;SPSS

1 引言
所谓房地产泡沫,是指由于人们在投机获利的预期下狂热争购房地产而引起的房地产价格持
续大幅度异常上升,或房地产总市值中被过度需求拉高的部分,大大超过了真实需求决定的实际
总市值,其中超过的部分就是房地产泡沫。即由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论
价格的非平稳性上涨。传统的自然周期理论认为,房地产泡沫产生于房地产周期的第三阶段,此
时房地产的供给增长速度大于房地产的需求增长速度,空置率呈上涨趋势,且房价持续大幅度上
涨,由于房价的持续上涨,部分房地产开发商在利益追逐的刺激下,更加加大房地产开发投资,
空置率大大超过10%的界限,房地产市场出现严重的供给过剩,销售状况不佳,大量房屋空置,
开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭。房地产泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四
个阶段。安全区的泡沫通常有积极作用,而危险区与严重危险区的泡沫则具有明显的负面作用,
房地产泡沫的破裂还可能产生金融危机或经济危机。
我国房地产市场的区域差距较大,综合分析全国的房地产泡沫缺乏实际意义。而我国一线城
市一直是房地产投资热点,近年来北京、上海、广州的房价远超出其他城市,是房地产泡沫争论
的焦点城市。据此,本文以这三个一线城市的房地产价格为研究对象来进行实证分析,从而判断
其房地产泡沫的存在性,并对其泡沫程度进行测度。

2 房地产泡沫测度方法的选择
国内外房地产泡沫测度研究
目前国内外房地产泡沫的测度主要有两种研究思路:直接测度法和间接测度法。直接测度法
即通过建立数学模型,计算理论价值,与实际价格相比来测度泡沫程度。国外学者多使用直接测
度法来度量房地产泡沫(野口悠纪雄, 1989;Bourassa and Hendershott,1997;Peter Englund,
1998;John M. Quigley, 2001;Winston , 2005)。近年来国内学者也运用这一方法来
测度房地产泡沫:王雪峰(2005)把Ramesy Model 用于测算房地产的基础价值,认为在最优均衡稳
定状态下的房地产的资本边际汇报率( 即资产的基础价值) 等于剔除通货膨胀后的人口的自然增
长率(n)和时间偏好(H)之和,通过比较房地产的基础价值与实际价格,测度房地产泡沫;周京奎、
曹振良( 2004) 研究认为房地产泡沫是消费者预期变化导致的投机行为造成的,以投机理论为基
础建立投机度计量检验模型,计算房地产业投机度H,即房地产过去价格对将来价格的影响程度,
研究认为当H>40% 时,认定该市场投机行为显著,房地产投机泡沫产生。
间接测度法主要是指标测度法。指标测度是目前