文档介绍：房地产市场泡沫测度研究
——基于北京市的实证分析
摘要:本文总结了测度房地产市场是否存在泡沫的十三个指标,并将它们从住房需求、
房地产供给、受银行信贷支持三个角度进行分类。对北京市房地产市场的实证分析表明:除
了住宅空置率、城镇房地产开发投资额/城镇固定资产投资额、房地产贷款总额占金融机构
贷款总额比重、房地产开发贷款占企业资金来源的比重这四个指标外,其它九个指标均反映
北京市房地产市场存在一定程度泡沫,并认为泡沫是由过度需求、房地产投资过热、银行信
贷过度支持、地价泡沫四个因素引发的。
关键词:房地产市场;泡沫;银行信贷
一、引言
中国房地产市场经历了金融危机期间短暂的低迷之后, 2009 年 10 月至 2010 年 4 月,
房价出现了大规模反弹,中国 70 个大中城市房价环比增长加速,如图 1 所示,房价在金融
危机期间大幅下降,直至 2009 年 10 月开始大幅反弹,2010 年前 4 个月同比增速分别为 %、
%、%、%,社会各界尤其是城市居民表示房价太高、难以承受。 2010 年 1 月
10 日,国务院颁布了稳定楼市的“国十一条”,4 月 17 日又发布了更为严厉的“新国十条”,
在一定程度上遏制了房价过快上涨,部分一线城市房价相比 4 月份的最高点有不同幅度下
降,6 月份全国房屋销售价格环比增速出现负值,但是 8 月份一线城市房价没有预期中稳步
回落,成交量反而有所上升。9 月底,中央继新政后进行二次调控,对“新国十条”进一步
严格和修正。很多学者和实务界人士认为中国房地产市场存在泡沫,房价问题已成为社会各
阶层和舆论关注的焦点。本文采用十三个衡量房地产泡沫的指标对北京市房地产市场进行实
证分析,综合各项指标判断房市是否存在泡沫。
14%
12%
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8%
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2%
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Nov-05 Nov-06 Nov-07 Nov-08 Nov-09
Feb-06 Feb-07 Feb-08 Feb-09 Feb-10
Aug-05 Aug-06 Aug-07 Aug-08 Aug-09 Aug-10
May-06 May-07 May-08 May-09 May-10
全国:房屋销售价格指数:当月同比全国:房屋销售价格指数:当月环比
图 1 全国房屋销售价格指数同比环比增速:200507-201008
数据来源:根据 Wind 资讯提供的数据计算绘制。
泡沫指在市场经济中由投机导致的一种或一系列资产价格脱离市场基础价值而持续上
涨,并且这种上涨使人们产生对这种资产的远期价格继续上升的预期[1]。房地产泡沫指由房
地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础价值的持续上涨,使得土地和房屋价格极
高,与其市场基础价值不符[2]。
2001 年,全国房价开始温和上涨,至 2004 年底,房价出现急剧上涨,并开始了中国房
地产业的“泡沫之争”。早期“泡沫论”典型代表学者有谢国忠、易宪容。谢国忠( 2004)
曾在《中国房地产泡沫将破灭》中提出警告,认为中国拒绝提高利率的做法刺激每个潜在投
机者加入到这个有史以来最大的泡沫中。易宪容(2004)也认为,如果