文档介绍：中国房地产泡沫测度及其影响因素分析
袁平吴洁
内容提要:随着房价持续上涨,房地产泡沫逐渐聚集。本文选取五大单项指标检测中国是否存在
房地产泡沫;基于理论分析,选取年年各省级行政区域相关数据,建立面板随机效应模型,
检验房地产市场泡沫的影响因素。实证结果表明,在供求关系没有显著变化的前提下,货币发行、人
均可支配收入和房地产开发贷款额是房地产泡沫最主要的影响因素,与房地产价格正相关;与假设相
反,市场名义利率与房价仍然正相关。
关键词:房地产泡沫测度影响因素
中图分类号: 文献标识码: 文章编号:
1998年我国房地产市场改革以来,房地产投资占GDP的份价格上升。我国的土地出售是地方财政收入的重要来源,近十
额逐步上升,房地产价格也日益上涨。与此形成对照的是,日几年来,随着房地产市场的快速发展,土地价格也随之增长,仅
本、美国等国的房地产泡沫破裂都不同程度导致经济下滑,尤 1997年-2010年间,
其是 2008 年的次贷危机甚至引发了全球金融风暴。现实经验表亿元,增长了近 40 倍,地价的大幅上升对中国房地产的开发成
明,在一定条件下房地产很容易演变为与债券、股票类似的投本带来较大压力。
资品,不仅引发房地产本身产业过热,出现房地产投机泡沫,而(二)物价水平
且还能够通过对后向关联产业的需求拉动和前向关联产业的供房屋建造的主要成本除土地之外,还包括水泥、钢筋、木
给推动,引发经济过热。更为严重的是,经过这种传导机制的材、机器和人力成本等,这些建造成本价格变动,直接影响房
放大后,由房地产热引发的经济过热由于巨大的惯性,即使政地产价格的变动。本文选用 CPI 指数作为物价水平的指标,CPI
府采取强有力的宏观调控措施,也很难实现平稳的“软着陆”, 指数基本能反映不同年份的物价水平,因此各地区 CPI 指数也
常常带来经济的长期紧缩或停滞,从而威胁整个经济体系的可是影响房地产价格的重要因素。
持续发展。因此,对我国房地产泡沫进行科学分析,有着重大(三)人均可支配收入
的现实意义。当然,中国的房地产市场发展是在工业化、城市本文选取城镇居民人均可支配收入来体现居民的收入水平
化同步快速推进的推动下进行的,而且房地产市场同时面临总和支付能力,包括工资性收入、经营性收入、财产性收入、转
量不足、保障房不足等结构性缺陷的挑战,因此房地产泡沫的移性收入,收入水平越高,可承受的房价就越高,对房地产市
判断主要是在特定的工业化城市化以及房地产供求关系没有重场的需求就越大,进而会促使房价上涨。
大变化的前提下进行的。(四)经济发展水平
本文选取地区生产总值(GDP)为经济发展的指标,经济
一、中国房地产泡沫影响因素理论分析发展程度越高,居民的消费能力也会随之提高,对房地产市场
的购买力和承受力越大,比如上海、北京等发达地区的居民相
影响房地产价格的因素众多,本文选取以下几个因素进行比于中西部地区居民的消费能力更强。
分析,依据理论分析提出相应实证检验假设。(五)人口总数
(一)地价指数地区的人口总数是房地产市场需求量的另一直接指标,常
土地是建造房屋的重要成本之一,地价上升,会提升房地居人口数量越高,代表房屋的需求量越大,刚性需求越高