文档介绍：目录
一 2011年全国房地产市场运行情况 3
二 2009年-2011年政府调控房地产市场政策 8
三我国物业管理的现状及其对房产销售的影响 14
四新形势下的房地产经营策略 17
1 宏观房地产经营策略 18
2 微观房地产经营策略 27
新形势下的房地产经营策略
2012年3月14日两会圆满结束,国家2012年对于房地产产业的基本政策尘埃落定,国家将会继续执行自2009年开始执行的抑制房价过快增长的政策,以“巩固调控成果”为目的,“坚持调控政策不动摇”为原则,“继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设”为手段,实现调控思路由“抑制房价过快增长”到“促进房价合理回归”的转变。通过保障性住房建设缓解市场供求矛盾,通过引导房价合理回归,即使房价与居民的收入相适应,提高普通居民自住型或改善型购房支付能力,从而达到拉动内需、促进经济平稳发展的目的。
住建部自2011年开始建设的1000万套保障性住房,到2012年年底基本建成500万套,新开工700万套以上。 2011年,上海、重庆两市作为房产税改革试点,取得了成功。2011年中央经济会议提出“进一步推进房产税改革试点”,2012年《政府工作报告》提出改革房地产税收制度。2012年年底,全国40个城市的基本住房信息以及100个城市的公积金信息必须实现联网监测。
房地产市场利空消息传出不断,大量游资开始撤离房地产市场,房地产企业的融资能力进一步下降,购房者普遍持观望态度,可以预测2012年房地产市场的竞争必将更加激烈,总销售额和总销售面积将出现全面下滑,房地产商之间将出现乱战的局面,相当一部分实力不足,经营理念落后的房地产商将被淘汰出局,房地产市场将进入二十年来的首次调整阶段。如何在市场低潮期保持现有销售业绩或者逆势而上,现在已经成为诸多房地产商思考的问题。
一、2011年全国房地产市场运行情况(以下数据来源于国家统计局公布数据)
2011年,全国房地产开发投资61740亿元,%,,比1-11月回落2个百分点。其中,住宅投资44308亿元,%,增速比1-,%。
2011年,,%,,比1-;其中,,%。,%,,比1-;其中,,%。,%,增速比上年提高5个百分点,比1-;其中,,%。
表1 2011年全国房地产开发投资及销售情况
指标
绝对量
同比增长(%)
房地产开发投资(亿元)
61740
其中:住宅
44308
办公楼
2544
商业营业用房
7370
房屋施工面积(万平方米)
507959
其中:住宅
388439
办公楼
15950
商业营业用房
56278
房屋新开工面积(万平方米)
190083
其中:住宅
146035
办公楼
5361
商业营业用房
20671
土地购置面积(万平方米)
40973
土地成交价款(亿元)
8049
-
房屋竣工面积(万平方米)
89244
其中:住宅
71692
办公楼
2179
商业营业用房
9045
商品房销售面积(万平方米)
109946
其中:住宅
97030
办公楼
2008
商业营业用房
7878
商品房销售额(亿元)
59119
其中:住宅
48619
办公楼
2502
商业营业用房
6702
商品房待售面积(万平方米)
27194
其中:住宅
16904
办公楼
1230
商业营业用房
5895
房地产开发企业本年资金来源(亿元)
83246