文档介绍：试析房地产市场中的政府调控功能及其法律思考
论文摘要:在社会主义市场经济体制下房地产市场迅猛发展的当今,政府的经济职能应是在宪法和法律框架下进行宏观调控,而不能将调控职能任意扩大化,以求保持衡和稳定协调发展,法律也应对政府的调控职能作出明确授权与定位。
论文关键词:政府调控;法律;房地产
在改革开放前后,我国一直实行福利分房制度,即按照工作年限、级别对企事业单位的职工无偿地分配住房,后来过渡到按商品住房进行市场调节分配。从党的十三大提出积极推进住宅商品化开始,各级政府就以各种优惠政策和措施鼓励民众购买商品房。自20世纪90年代中叶,国务院取消住房分配政策文件出台,商业银行为配合国家的住房改革,启动和刺激住房消费,也相继出台了住房按揭、公积金贷款等多项消费信贷金融支持,从而使得房地产市场走上快速发展的道路。
一、房地产市场中政府的调控职能
1998年7月3日,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(以下简称《通知》),这是国务院以正式文件的方式将住房与房地产业作为国民经济新的增长点联系在一起加以推动的重要举措。《通知》要求全面推行和不断完善住房公积金制度;要求大力发展住房金融,扩大个人住房贷款的发放范围,所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。根据《通知》要求,推动住房改革和市场化的主要手段是扶持和加强经济适用房和廉租房建设。
随着房地产市场的快速发展中出现的房地产投资过大、商品房价格上涨过快等问题,2003年8月12日国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(以下简称2003《通知》),将房地产业定位为“拉动国家经济发展的支柱产业之一”,明确提出要保持“房地产业持续健康发展”,界定了政府在房地产市场发展中的职责,强调政府在经济适用房和廉租房供应中的住房保障责任、对房地产市场的宏观调控责任、规范房地产市场主体行为的监管责任,要求政府各部门从规划、土地、金融等各方面拿出相应的措施,同时要求各政府部门之间加强协调与配合,在全国建立对房地产进行市场宏观调控的协调机制。
由于房地产市场在其发展过程中始终未能解决在规划、征地、招标、融资等方面的许多问题,全国各地的房价迅速上升,2005年3月26日,国务院办公厅发布《关于切实稳定住房价格的通知》,提出了八点稳定房价的意见(简称“老国八条”):一、高度重视稳定住房价格;二、切实负起稳定住房价格的责任;三、大力调整和改善住房供应结构;四、严格控制被动型住房需求;五、正确引导居民合理消费预期;六、全面监测房地产市场运行;七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。2005年4月27日,国务院召开常务会议,针对商品房结构不合理,房地产市场秩序比较混乱的情况提出了加强房地产市场引导和调控的八项措施(简称“新国八条”):一是强化规划调控,改善商品房结构;二是加大土地供应调控力度,严格土地管理;三是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控,保证中低价位、中小户型住房的有效供应;四是完善城镇廉租住房制度,保证最低收入家庭基本住房需求;五是运用税收等经济手段调控房地产市场,特别要加大对房地产交易行为的调节力度;六是加强金融监管,各商业银行要加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理,防范贷款风险;七是切实整顿