文档介绍：甘肃农业大学
硕士学位论文
兰州市基准地价土地用途分类研究
姓名:李元铭
申请学位级别:硕士
专业:土地资源管理
指导教师:张仁陟
20100601
中文摘要我国目前基准地价用途分类体系建立于上世纪年代初,主要包括商业、住宅和工业三个用地类型。随着土地有偿使用制度改革的不断深入,土地市场的逐步发育,该基准地价用途分类体系与地方上的发展明显不相适应。突出表现在:一是同一类型内部细分用途的土地收益水平及交易价格差异悬殊,基准地价对土地市场的指导和宏观调控作用显著降低;二是不能适应土地有偿使用范围不断扩大的需要,存在大范围的基准地价空白区。完善基准地价用途分类体系对提高基准地价评估水平及应用效果有重要的理论及实践意义。论文从目前基准地价用途分类体系存在问题入手,在对现行土地分类标准比较分析基础上,采用比较、归纳等分析方法,对兰州市基准地价用途分类按照同一区位不同行业的土地收益和同一行业不同区位的土地收益进行分析比较,有效衔接现有基准地价分类体系,和最新的土地利用现状分类标准,对由商服、住宅、工业的组成的龌加猛疽患斗掷嘟卸豆槔啵⒔ǜ没嫉丶塾猛痉掷嗵系应用于兰州市年基准地价更新,研究结果证实了该分类体系的可行性和有效性,也得到了专家和地方管理部门的认同。关键字:基准地价用途分类兰州市甘肃农业大学届硕士学位论文
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,而且要查清土地资产的数量一地产的价值量,从而使地导,以马克思地租理论和区位理论为依据,结合中国土地市场实际和兰州市城镇近年来,我们使用的基准地价,均是根据《城镇土地估价规程》,按商业、住宅、工业三大用途来评估的平均价格。而土地出让时,也是按三种用途的基准地价为基础,进行一定修正确定出让价格。而事实上,商业用途之下,不同行业的效益差别极大,按相同的地价出让,就掩盖了不同行业土地的级差地租,显然有失公允。同时根据《城镇土地估价规程》,全国开展各城镇基准地价评估工作,但由于地价内涵不清,同一价格的基准地价在不同城镇的容积率、开发程度均不相同,因而以往的城镇基准地价缺乏可比性。因此,对基准地价评估的用途作进一步的细划,具有重要的理论意义和现实意义。目前,我国土地市场还处于发展、完善阶段,能取得收益的土地或以获取收益为目的而进行转让的土地主要是商业、住宅、工业用地三大类型,《城镇土地估价规程》也提到“根据城镇特点和土地利用类型的经济差异,将土地利用类型分为商业、居住、工业用地等,条件具备的地方,可将商业用地分为金融保险、办公服务类、综合商厦类、小商品与居民服务类等用地类型。虼耍菹中土地利用现状分类,对基准地价评估时的用途按相近或相同效益进行分类,对基准地价评估测算具有重要的意义。随着我国经济体制改革的不断深入,特别是土地使用制度改革的深化,人们对土地的价值观念有了根本的转变,认识到土地不仅是进行社会物质生产的基本条件,是不可替代的主要生产资料,而且是社会的一笔巨大资产财富。国家不仅产评估工作成为我国土地使用制度深化改革的客观需要。同时随着土地使用制度的深化改革和城镇住房制度改革的推行,我国土地有偿使用的方式日趋多样化,对城镇土地定级估价提出了更高的要求。本专题以社会主义市场经济理论为指甘肃农业大学届硕士学位论文
猿鞘谢嫉丶塾猛痉掷嘣诠ひ怠⑸桃怠⒆≌笥猛局陆土地定级估价实例,对城镇土地基准地价土地利用类型进行二级分类、并建立相应的修正系数确定模型,为更准确确定基准地价提供依据。中谢嫉丶塾猛痉掷啻嬖诘奈侍夥治针对现行基准地价评估用途分类与目前宗地出让价格和不同行业土地效益差异,分析目前基准地价用途分类存在的问题,为进一步研究基准地价用途分类奠定基础。嫉丶塾猛痉掷嗵逑倒菇根据我国土地利用分类标准和《城市用地分类与规划建设用地标准》行二级类别的归并。在调查同一区位不同行业土地效益差异分析的基础上,对归类进行调整,构建新的基准地价土地用途的分类体系。嫉丶鄄煌幸敌拚凳范根据不同行业土地效益的分析,确定同一大类下不同土地用途的基准地价修正系数。.芯糠椒通过文献检索查阅相关资料,了解目前我国对基准地价分类所做的研究,确定所涉及的区域范围,从而确定调查范围,本研究通过对兰州市近郊四个区的各类用地的土地收益方面的资料进行走访调查,再利用模型进行分析,从而对兰州市基准地价土地用途分类进行二级归类。.际趼废甘肃农业大学届硕士学位论文
基准地价相关概念及内涵度和设定容积率条件下,《城镇土地估价规程》,全国开展各城镇基准地价评估工作,但由于地价内涵不清,同一价格的基准地价在不同城镇的容积率、开发程度均不相同,因而以往的城镇基准地