文档介绍：某知名地产2008年沈阳市澳源集团沙岭项目营销策划报告
澳源易地居产中国“易居中国”感谢“澳源地产”的信任,邀请我司参与投标,并真诚期待双方合作圆满成功。使命:我们备感肩上的责任,力争通过优质服务帮助开发商将投资风险降到最低,同时,辅助开发商在未来的激烈竞争中争取最大的赢利机会。
A开篇语什么是价格?价格是商品价值的货币表现。俗话说就是物有所值。基于这个基本道理再来看所谓的楼市“价格战”,其实就是价格向价值回归的必然过程。”苹果理论“:当人们争着抢着吃苹果的时候,好苹果、坏苹果的价格都会上涨,甚至会出现坏苹果的价格超过好苹果(因为好苹果来不及供应),可突然有一天开始大家都不吃或少吃苹果了,那天开始,苹果的价格就会回落,坏苹果就应该是坏苹果的价格,好、坏苹果之间的价格差就会拉大,但永远不要奢望出现好苹果卖出坏苹果的价钱。因为价值是硬道理。苹果如此,房子亦如此。在经历了教育期的消费者逐渐走向成熟的今天,房屋的价格不仅仅由地段决定,同时,其质量、户型、配套、景观、规划等一系列因素也成为了消费者选房的重中之重,这对本案的营销链条提出了更高的要求,在开发商实力与信誉的保障下,这种“市场的成熟”更是一种机会,一次“脱颖而出”的挑战。
B提案主要任务梳理要完成“三个问题”的解决◆拟建项目是否有出售市场?◆拟建项目的价格水平如何?市场吸纳的速度如何?◆为了使拟建项目在市场上更具竞争力,该如何策划或者推销?
C推导纲要梳理项目研究定位研究策略研究任务:研究2个要素任务:研究3大定位任务:研究5>4大策略市场潜力市场定位营销策略可销售性形象定位企划策略客户定位价格策略推案策略
PART ONE项目研究知此知彼,百战不殆任务:研究二个要素要素1:拟开发项目的市场潜力;要素2:拟开发项目的可销售性
PART ONE 精粹摘要本部分研究的目的是:(4个明确)1、明确目标客户以及区域消费者的有效需求2、明确本案是否能够获得理想的市场份额3、明确本案产品是否具有足够的竞争力4、明确本案是否能够满足区域内未被满足的需求本部分研究的内容是:(2个要素)一、拟开发项目的“市场潜力”研究拟建项目的区域发展潜质与供需特征1、区域经济动态研究2、区域需求分析3、区域供给分析二、拟开发项目的“可销售性”研究拟建项目是否适应当地市场?1、开发商品牌研究2、开发项目的产品特征研究
进入本节研究内容PART ONE 第一节目录摘要一、拟开发项目的“市场潜力”研究——拟建项目的区域发展潜质与供需特征1、区域经济动态研究2、区域需求分析3、区域供给分析
一、拟开发项目的“市场潜力”研究1、区域经济动态研究
(1)区域市场环境现状(2)区域市场发展前景(3)沙岭自身的规划发展本案在沈阳的位置沈阳市本案位于于洪区沙岭镇,三环线处3环外,建筑面积115万㎡综合住宅,整盘容积率2沈阳市三环内范围三环三线环线
(1)区域市场环境现状(2)区域市场发展前景(3)沙岭自身的规划发展区域现有配套分布图沙岭本案医医西广镇院结济合中新民市公安局胡台派出所加油洪福宏通沙岭收费站帅府酒家丰源大饭店站楼东方吉生志沙驾岭沈往校阳胡富酒楼大饭所邮政出市台加油站兴所沙烤鸭沙岭东北家具集散店中心储蓄岭店派
(1)区域市场环境现状(2)区域市场发展前景(3)沙岭自身的规划发展易居观点调查结果总结:我司经过对项目所在区域的考查、研究,发现本案处区域虽未来发展空间很大,但目前并不成熟。1、生活配套:缺少相应的教育、医疗、商业、娱乐休闲等市政配套设施。2、市政设置:市政规划在周边规划的各大产业园区均处刚刚起步阶段,无法发挥期预期价值,聚集人气,提高区域知名度。3、早期开发项目:区域早期缺乏大品牌开发商对地块的预热炒作,只有个别小项目的兴建,使本案无法借各开发商之联合力量来发展,周边区域并未被沈阳购房者认可。对于本案营销的影响:一切区域原有因素,使得本案成为沙岭区域内大品牌房地产开发企业的先行者,不仅要完成自身的销售利润,也肩负了使区域被购房者从认知到认同的使命,更被赋予了通过建筑与宣传提升区域品质及知名度的职责。
(1)区域市场环境现状(2)区域市场发展前景(3)沙岭自身的规划发展发展总述沙岭的综合战略地位本区域的战略地位:沙岭处在多个经济隆起带的交汇处,能够借助多重力量发展自身经济,潜力空间很大。
(1)区域市场环境现状(2)区域市场发展前景(3)沙岭自身的规划发展发展支点1辽宁中部城市群对本案的影响:本案正处辽宁中部城市群核心区“辽宁中部城市群”内,在整个“一核四带”的发展格局中,本案处于以102国道为轴心的沈铁工业经济带上,本案紧沿102国道,可在拓张过程中,近水楼台,借力发展。沙岭
(1)区域市场环境现状(2)区域市场发展前景(3)沙岭自身的规划发展发展支点2“五点一线”战略是辽宁对外