文档介绍：济宁房地产市场报告
引言:2013年济宁楼市持续高温房价连涨10月
2013年的济宁楼市可谓一路飘红,成交量创新高,1-8月新房价格更是一路看涨。8月济宁新建商品住宅(不含保障性住房)%,%,%, 这已经是济宁房价连续上涨的第10个月,%、%、%、%、%、%、6%。
宏观市场
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宏观市场+政策盘点
宏观市场
2012年中国房产市场简析
政策环境:调控方向不变,保护合理自住需求和抑制投资投机需求两手抓
新房价格:百城价格指数环比连续7个月上涨,结束连续8个月的同比下跌
图:2010年6月至今百城新建住宅均价及环比涨跌幅
全国销售:销售持续向好,整体好于2011年
图: 2007年至今全国商品房和住宅销售面积及销售额同比增速
全国开发投资:企业投资信心逐渐恢复,下半年增速企稳回升
图: 2007年至今房地产开发投资额及其同比增速
供求对比:库存量仍处于较高位置,出清周期较年初大幅下降
图:2010年至今各月10个代表城市可售面积及出清周期
市场:价格止跌反弹,成交为近三年最高,一线回暖快力度大
宏观市场
2013上半年房产市场概况
商品房销售额累计同比创新高,商品房销售大增主要原因:去年基数较低;信贷宽松;政策窗口期刺激置业需求。
一季度,70大中城市土地市场延续去年下半年以来的回暖趋势,供应成交均同比上涨。预计为稳定房价地方政府将进一步加大推地力度
楼市销售大增,新开工和投资回升明显
宏观市场
宏观经济+货币政策+城市化
宏观经济:2013年经济形势好,政府换届效应释放,经济将稳步前进。为中长期经济和房地产业发展提供动力。
货币环境: 稳健取向不变,新增货币供应量和贷款有所增长。房地产贷款作为商业银行的重要放贷方向和收入来源,占总贷款比例也将继续上升,继续为房地产业带来利好。
图:全国GDP及CPI同比增速走势
图:2007年至今各月M2和人民币贷款余额同比增速
城市化率:城镇化加速,城市化率提高,促进宏观经济稳步增长、居民收入增加,为房地产业创造良好的外部环境
图:近三次人口普查期间城市化率与GDP走势对比
政策盘点
2003- ---2013年十年间,国家管理层累计出台10条左右“严厉”调控政策,但房价似乎无法摆脱越调越涨的“怪圈”。
3月“国八条”
“18号文”确立房地产业支柱地位
2003年
2005年3月
2005年8月
“国六条”
“新国八条”
鼓励和支持住房消费
2006年
2008年
2009年
2010年
2011年
2013年
“国十条”提高二套房首付和利率
国务院5次常务会议研究调控
又一轮“国八条”开始限购
“新国五条”向二手房征20%差价税
楼市十年九调
频陷涨价“怪圈”
宏观政策
政策盘点
宏观政策
政策盘点
新国五条:
完善稳定房价工作责任制;
坚决抑制投机投资性购房;
增加普通商品住房及用地供应;
加快保障性安居工程规划建设;
加强市场监管
中央经济工作会议近四年工作定调及房地产基调
时间
经济工作重点
房地产政策基调
2009
保增长促发展。经济平稳较快发展作为首要任务,扩大内需作为保增长根本途径。积极财政政策和适度宽松货币政策
增加保障房供给,减轻购买商品房负担,发挥房地产在扩大内需中的积极作用
2010
调结构促销费。持续稳定上一年的宏观政策。积极财政政策和适度宽松货币政策
增加普通商品房供给,支持居民自住和改善性购房需求,加强保障房建设
2011
稳定物价。重点为稳定价格总水平。积极财政政策和稳健货币政策,增强调控针对性、灵活性、有效性
加快推进保障房体系建设,形成符合国情的保障房和商品房体系
2012
稳中求进。积极财政政策和稳健货币政策
坚持房地产调控不动摇,房价合理回归,促进房地产市场健康发展
2013
新国五条
坚持房地产调控不放松
2013年,房地产调控持续进行,实际效果并不明显,房价将继续出现反弹,销售量价齐升。
宏观市场
宏观市场小结
2012-2013年上半年中国房产市场形势大好,价格止跌反弹,成交为近三年最高,一线回暖快力度大,企业销售业绩明显好于往年,资金状况好转,经营更趋稳健
宏观经济稳步前进,城镇化、经济体制改革等中长期政策继续推进,为中长期经济和房地产业发展提供动力。
新增货币供应量和贷款将继续适度增长,而房地产贷款作为商业银行的重要放贷方向和收入来源,占总贷款比例也将继续上升,继续为房地产业带来利好;
长期展望:经济稳步发展、稳定的货币政策、快速稳妥城镇化进程