文档介绍：——固安区域+市场研究核心问题聚焦整体思路项目定位启动区策略项目机会寻找整盘操盘策略问题聚焦。一小时交通圈一小时交通圈亦庄房山大兴燕郊通州廊坊顺义京哈京沈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速亦庄房山大兴燕郊通州廊坊顺义京哈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速问题聚焦区域印象北京1小时交通圈城镇组团中,发展相对滞后的非热点外围城镇,区域竞争力有限1小时交通圈城镇:燕郊:京哈高速,快速公交通达;房地产成熟发展区域;区域配套有限;大厂:京哈高速,快速公交可达;房地产起步发展区域;区域配套匮乏;香河:京沈高速,快速公交可达;家具产业、房地产发展区域;区域配套匮乏;廊坊:京津塘高速,快速公交可达;自身产业发展完善、房地产成熟发展区域;区域配套完善;永清:京津塘、廊霸路;自然环境良好,房地产启动区域;区域配套匮乏;固安:京开高速,快速公交可达;农工业、房地产启动发展区域;区域配套匮乏;永清县固安县廊坊市固安-北京南四环:京开高速路程约40公里;固安-广阳区九州镇:密涿高速廊坊段约20公里固安-永清县:廊涿线约20公里;固安-涿州市:廊涿线约25公里、廊涿高速路程约30公里;固安-霸州市:106国道约35公里、大广高速规划路;京津南通道密涿高速京九铁路固安县概况::农业与大兴县紧邻,且有交通联系紧密固安县产业结构比例数据来源:2009廊坊经济统计年鉴问题聚焦区域印象农业产业为主,具备优质交通系统的北京南部外围城镇 无强势区域价值吸引力主要客户流向燕郊均价:7500元/平米产品形式:普宅交通方式:公交、自驾车刚需主流热点选择区域香河均价:5500-6000元/平米产品形式:普宅、类低密交通方式:自驾车刚需主流选择区域大厂均价:4500元/平米产品形式:普宅交通方式:自驾车刚需选择区域廊坊均价:6500-7500元/平米产品形式:普宅交通方式:自驾车内向型市场,北京客户鲜少固安均价:5500-6000元/平米产品形式:普宅、别墅交通方式:公交、自驾车刚需选择区域永清均价:5500元/平米产品形式:别墅、类低密交通方式:自驾车低密度首置客群选择区域次要客户流向亦庄房山大兴燕郊通州一小时交通圈廊坊顺义京哈京沈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速亦庄房山大兴燕郊通州一小时交通圈廊坊顺义京哈京津塘京开京石京承永清固安半小时交通圈大厂香河机场快速问题聚焦区域市场热点区域共享北京支付能力有限的刚需客群,受区域发展限制,当前阶段属认知度有限区域北京永定河106国道低密度项目普宅项目核心区区域内市场处于起步阶段,区域市场同质化竞争严重,本项目处于现有认知较低的南部区域固安市场目前主要代表项目北部区域南部区域市场分析板块分析以中小规模中高容积率普宅项目为主,平台价格集中在5500-6500元/平米,目前仅万汇广场在售,开盘当月销售400套,新政后每月8-9套;规划中新城区域,价格主要集中在5800-6200元/平米;京御系列,不同产品系均有,品牌具有一定知名度,大卫城8月8日开盘,续客4月4000组左右,均价5300-6000元/平米;固安的房地产市场处于房地产发展初级阶段,多数为当地开发商,中小规模项目为主;市场同质化竞争严重,户型均以80-100平米两居为主力供应(占比70%左右),一居面积60平米左右,三居100-130平米之间,建筑类型多以小高层板楼为主,中小规模为主;2010年2011年目前在售未来供应恒基现代城天顺家园红城方城馨苑汇丰家园孔雀大卫城橘洲万汇广场北京第九区68、110平米的一居,85、97平米二居,118、120、139平米的三居,供应量37万平米1居59平米,2居70-80平米,3居115平米,供应量1600多套中宏新界76-90平米两居,120平米三居,供应量约40万平米以二居90-100平米为主,供应量5万平米一居40-60平米,二居67-87平米,三居91-125平米,供应量40万平米供应量5万平米一居约60平米;二居约90平米左右;三居110-135平米,未来供应量83万平米以80-90平米两居为主,未来供应量14万平米以89-128平米两居为主,未来供应量10万平米以85-97平米两居为主,未来供应量14万平米未来将面临多层面的激烈竞争,主要为区域内同期开发的京御系、绿洲项目未来供应量150万平米2012年市场内同期存在多个大规模开发项目,京御集团旗下的孔雀大卫城和廊坊京御地块,绿洲地产的大留村地块,潜在供应量超过400万平米内向型,低品质,尾盘销售——分流竞争廊坊京御地块未来供应量180万平米绿洲地产地块外向型、高品质——主要竞争竞争锁定问题聚焦区域市场项目背景核心问题聚焦整体思路项目定位启动区策略项目机