文档介绍：无锡惠澄实业惠山新城项目发展战略和整体定位
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谨呈:无锡惠澄实业发展有限公司
20093>.05
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项目属性界定
目标解析与核心问题界定
区域价值研判
房地产市场机会分析
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整体发展战略
项目整体定位
城市属性——无锡位于长三角几何中心,是江苏省经济发展的先导地区,经济发达,城市人均消费水平高
2008年江苏省GDP排名前五的城市对比
苏锡常都市圈
南京都市圈
杭州都市圈
宁波都市圈
上海
无锡
常州
苏州
无锡市地理位置优越,作为沪宁线的门户连接上海与江苏内陆。无锡作为长三角的中轴,距上海128km,距南京183km,在经济上起到长三角地区互通的重要作用。
2008年无锡全市实现地区生产总值4419亿元,按可比价格计算,%;人均可支配收入为23605元,位居江苏省排名第二。
2008年江苏省城市人均可支配收入对比
区域属性——项目所在的惠山新城即惠山经济开发区,位于无锡正北,规划以先进制造业、现代物流聚集区为主要功能,是重点建设的产业新城区
无锡城市规划的总体战略: “南拓、北展、东联、西优”、建设双滨城市(滨湖、滨江),把建设太湖广场、蠡湖新城、惠山新城放在了城市发展的核心位置。
锡东新城:
区域性生产生活资料集散中心、
无锡先进制造业基地
都市农业示范区
锡东新城:
创新型国际化科技新城
惠山新城:
无锡先进制造业聚集区
现代物流业的集聚区
都市农业示范区
惠山行政中心
蠡溪新城、太湖新城:
著名的风景旅游区
人居生态新城区
现代服务业集聚区
现代都市农业示范区
产业发展轴向
政务、居住
发展轴向
区域属性——惠山新城现阶段整体建设初具规模,已成为惠山区的行政中心,但区域商业生活配套尚不成熟,人口导入不足
惠山区行政中心:现阶段惠山新城整体建设已初具规模,惠山区各政府机关及惠山经济技术开发区管委会等单位办公大楼均坐落于此,惠山新城已成为惠山区的行政办公中心;
人气不足:惠山新城未来规划人口40万人,现有人口约13万人,但主要集中在下辖乡镇,现阶段新城区域人口导入不足,生活配套尚不完善。
商业生活配套缺乏:目前区域有4个在开发商业项目,仅部分入市销售,区域内整体商业生活氛围不成熟,配套不足。
惠山区国土局
惠山区政府机关大楼
本案
赛维拉金融广场
天力商业广场
新世纪时代广场
高力汽配城
项目属性——项目地处惠山新城最北端,东临惠源路,南近堰新路,北邻湿地公园,西南侧为吴文化公园,外部景观资源优越,交通通达性好,但距新城中心较远,周边配套匮乏
政和大道
堰新路
惠
山
大
道
惠源路
锡
澄
路
东南侧吴文化公园
堰新路南侧加州洋房
惠源路东侧的农民房
未来即将拆迁
建设张江医药工业园研发机构
项目北侧的湿地公园
项目属性——项目用地整体平整,地块东南侧已建成18栋独立别墅式商业,内部拥有8万方活水资源,景观资源十分优越
地块内部水域
湖心岛上别墅
地块东侧已建别墅
地块东北侧烂尾楼
地块北侧高压线
项目属性——项目占地共362亩,,实际建设用地容积率约为2,商住综合用地性质,住宅建面比例占90%
项目占地面积:241639平米(362亩),其中湖泊面积约8万平米;
用地性质:二类居住用地和商业金融业用地;
综合容积率:;
实际建设用地容积率约为:2
已建商业部分建面:7532平方米;
总建筑面积(规划):
项目属性界定——二线经济发达城市,规划驱动的产业新城区,配套不成熟、具有强势景观资源的大规模住宅开发项目
重点规划建设的产业新城基础市政配套完善
苏锡常经济圈核心城市,经济发达
现有人口约13万人,但主要集中在下辖乡镇,现阶段新城区域人口导入不足,生活配套尚不完善
规划为惠山区政治、经济、文化、科教、商贸、休闲为一体的新城区,无锡市北部重要的城市组团
项目外侧北临建设中的湿地公园,南近吴文化公园
地块内部拥有大面积水域景观资源
二线城市、经济发达
不成熟居住区,人口导入不足
项目属性
住宅金融综合用地性质
24万平米占地面积,
区域属性
具备强势景观资源
大规模住宅开发项目
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项目属性界定
目标解析与核心问题界定
区域价值研判
房地产市场机会分析
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整体发展战略
项目整体定位
客户背景及目标解析
投资公司背景——惠澄实业为投资公司背景,主营业务为生物医药,房地产开发仅占公司业务份额的一小部分,过往曾在南京、北京、深圳开发过房地产项目;
唯一在