文档介绍：连云港D0078号地块(原木材公司地块)项目总体营销战略和策略初稿
谨呈:江苏万润房地产开发有限公司
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20071>.
我们解决问题的技术思路
项目目标
项目核心问题
营销战略
项目背景
市场背景分析
案例借鉴
营销策略
市场上的营销现状
营销节奏
营销成本测算
执行
序
我们回顾了沟通会中贵司的核心要求,基于对万润及其本项目的共识,本报告着重于竞争战略与执行方案。
明晰发展商目标
,A区销售期在3年以内
B区于2006年上半年销售,A区于2006年下半年销售;B区销售率为70%时,A区入市
住宅价格高于3000元/平米,成为市场领跑者,树立标竿
目标围绕在如何发力,实现目标上。
落实于执行。
完全基于竞争,在分析目前市场同类型、前沿大盘的基础之上。
第一篇
问题定位
本项目的情况
市场概况
提出问题
项目指标
容积率
其他(幼儿园,综合楼)
商业部分
多层,花园洋房,小高层,高层
物业类型
住宅部分
25万平米
记容积率建筑面积
17万平米
用地面积
新浦区,东北角,凌州路、陇海东路和巨龙路之间
区位
18F
9F
5F
5F
5F
5F
6F
7F
5F
B区I
A区I
A区II
凌州路
巨龙路
陇海东路
综合楼
幼儿园
5F
本项目
以花园洋房为主的中高档产品,但规划布局较为普通
花园洋房(664套):
HA,HB,HC,HD
多层(591套):DA,DB1,DB2,DC,DD,DE,DJ
A,B,C
公寓
高层(582套):
GA,GB,GD
HA
HB
HC HD
HA
HB
HA
HB
HB
DD,DB1,DB2
GB,GD
GA
A,B
DB
DJ
公寓
DC
DA
DE
DA
DE
B区I
A区I
A区II
产品特征-主打产品为花园洋房,主力户型为三房120-140
119
582
110
362
472
192
套数
40单身公寓
2房80
3房130
小3房110
2房85
3房120
2房70-80
3房130
小3房110
宽景洋房
3房120-130
4房130-150
窄面宽
3房120-130
4房130-150
主力户型
公寓
GA,GB,GC
普通多层A,B,C
普通多层DA,DB,DC,
DD,DE,DJ
花园洋房HC,HD
花园洋房HA,HB
户型
主力户型
主打产品
项目现状:开始施工,周边环境较差
本项目
未通的陇海东路
未通的凌州路
项目内景
巨龙路
项目所在的新浦区是目前连云港的行政文化和商贸中心
周边配套齐全,区域十分成熟
203亩项目
市政府
新浦区政府
酒店
本项目
1km
人民公园
电大
小学
小学
华联
新浦公园
酒店
医院
淮工大
小学
小学
项目地段
新浦区东北角
距离区政府,华联商圈,医院,
莲花
时代
苏宁
华联广场
商业街
万润地产
规划资源
市级物流中心
市新行政中心
市研发中心
市体育中心
市科研文教中心
市政府
新浦区政府
1km
本项目
1
2
4
5
3
新浦区
连云区
城市发展方向
城市发展方向为墟沟方向,本项目所在区域处于传统城市核心区与未来城市发展方向的承接处。
现有的市政规划可以看出,区域未来将形成副城市中心,前景十分光明。
项目界定:
处于城市成熟核心区边缘的
未来城市发展方向上的
以花园洋房为主的
以花园洋房产品为创新的
中等规模住宅小区
连云港市场整体供大于求
新开工面积和竣工面积增长迅速,远远超过了销售量的增长。
2005年,连云港房地产市场消化量约为80万平米,单盘最好消化量约为6万平米。
2006年,预计连云港施工面积约为400万平米
市场扫描
久
温
温哥华国际花园
怡
万润??怡景苑
东
东方纽约城
久
久和国际
香
香溢世纪花城
本项目
怡
香
温
东
203亩项目
新浦区
市政府
连运区
楼盘具体现状参看附录A
新浦区为核心城区,集中了全市最主要的楼盘,
具有代表性
连云港市场同质化严重