文档介绍：大连市中心劳动公园项目整体定位及发展战略
大连市中心劳动公园项目整体定位及发展战略
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常州新城·首府
项目开发战略报告
凌峻地产(中国)有限公司
二○○六年十二月
目录
4前言
5第一部分分析篇
5一、项目发展环境分析
12二、常州典型中高端项目分析
19第二部分思考篇
19一、核心思考
25二、总结性思考
26第三部分豪宅的标准
26一、从全国同类型项目看豪宅的特性
28二、项目的品牌精神
32第四部分项目产品打造与量化评估
33一、保证的项目纯粹性
35二、项目规划的私密性
39三、营造项目的奢华感
58四、打造项目的稀缺品质
59五、项目高科技含量的引入
62六、项目豪宅体系标准的量化
64第四部分项目公寓产品建议
64一、公寓产品设计要领
64二、产品策划
65三、参考户型
67第五部分项目营销策略建议
67一、塑造经典的品牌精神,建立成功的新奢侈文化
67二、遵循80/20法则有针对性地选择宣传渠道
67三、项目的推广方式建议
68四、销售细节建议
68五、客户关系管理
70结束语
前言
通过与新城房产的沟通,我司在第一次提案的基础上对方案进行了补充和完善。
在本报告中,我司再次审视了项目的发展环境,采用了交集分析法,通过对市场、项目、开发商三者的分析,找到最适合项目的发展方向,并对其可行性、内涵、目标消费群定位等作出阐释。而后,通过对国内其他城市豪宅的分析及豪宅目标消费群体的分析,根据豪宅的特性提出本项目产品的开发建议,并对产品体系的标准进行了评估和量化,最后提出营销的初步设想。
第一部分分析篇
一、项目发展环境分析
(一)宏观环境
1、常州的城市定位
常州市地处江苏省南部,位于上海、南京两大城市中间,市区北临长江,京杭大运河、京沪铁路、沪宁高速公路穿越而过,地理位置极为优越。
常州借助上海、南京两大都市的城市资源,定位于长三角重要的区域中心城市和现代制造业基地,在一大批世界知名企业和跨国公司的带动下,常州已从一个以轻纺产业为主的传统工业城市,逐步发展成为以机电产业为特色和优势的新兴工业城市。
2、常州的城市格局
常州现辖金坛、溧阳两个县级市和武进、新北、天宁、钟楼、戚墅堰五个行政区,全市总面积4375平方公里,。
在未来的城市规划中,按照“一体两翼”的总体布局,以“拓展骨架、整合资源、完善功能、改善环境、塑造特色”为重点,推进常州主城区和主城外围片中心建设,加强南北两翼与主城区在基础设施、公用事业、社会事业等方面的整合与衔接,本项目地块恰好位于主城区与新北区的连接点,属于城市中心主城区地块。
3、常州的经济发展
近年来,常州城市经济得到了快速的发展,2005年,全市实现地区生产总值(GDP),人均GDP达37174元,按现行汇率折算达4606美元,早在2004年,常州在中国280个地级城市综合实力评估中闯入30强。
在常州的“十一五”规划的目标中:全市地区生产总值年均增长12%以上,人均地区生产总值比2000年翻两番,城镇居民人均可支配收入超过25000元;城市功能不断完善,中心城市能级迅速提升,南北两翼一体化格局基本形成,城市空间布局、功能品位、交通体系和现代化管理水平显著优化。随着政府加大招商引资力度,以及城市配套的不断完善,常州的经济将得到进一步的快速发展,将成为长三角地区具有广泛影响力的城市之一,在吸引更多企业、投资者的同时,当地消费者的购买力也将随之增强。
4、常州的富豪现象
江浙人天生的经商头脑造就了常州众多的富豪阶层,常州的外资企业没有无锡和苏州的多与大,但常州以家族私营企业著称,私营企业遍地开花。据统计,常州中小企业达四万多家,形成了一个以加工工业为基础,中小企业为主体的新兴工业城市。常州依靠良好的地理区位,与上海、南京两大城市密切联系,具有较强的城市辐射力,各中小企业实现利润占城市工业总利润的85%以上,良好的经营状况使常州的私营企业主快速完成了资本的原始积累,具备了较强的经济基础。2006年福布斯榜进入500强的富豪中常州有达8人之多,如中天钢铁的董材平、红星家具集团的车建星等,这也侧面反映了这个城市富豪的数量与质量。
小结:常州凭借得天独厚的地理位置,城市经济得到了快速发展,随着城市基础配套设施的完善和城市格局的形成,常州的影响力将继续扩大,经济的发展不仅使得消费者的购买能力进一步增强,更将催生一大批的城市富豪出现。
(二)中观环境
1、房地产发展现状
1)房地产发展迅速
近几年,常州房地产投资保持了平稳增涨态势,在2004年,常州房地产投资