文档介绍：长沙金外滩项目
整体定位与发展战略报告
谨呈:湖南大韵置业投资有限公司
:[2005]GW54
20053>.
项目研究工作阶段划分
工作
最终
成果
长沙市宏观经济背景研究
长沙市房地产市场调查与分析
长沙市消费者市场调研
项目的优劣势分析和地块价值挖掘
城市新中心案例研究与借鉴
综合体案例研究
滨江豪宅案例研究
项目经济测算
至今工作
2005/11/14
2005/12/07
第三阶段
项目营销战略与策略
第二阶段
启动区定位与物业发展建议
第一阶段(中期)
项目整体定位与发展战略
长沙房地产市场调查分析结果
项目的市场定位与发展战略(终稿)
项目解析与问题界定
客户目标
项目约束条件
项目属性界定
此类项目的一般解决方案
现实市场情况
矛盾
发现问题
解决问题的思考方向
本报告要解决的关键问题
本项目的解决思路
项目约束条件:高昂的地价意味着金外滩项目不能走常规的发展道路,项目成功的关键在于解决以下三个问题
10亿元
地价
拆迁成本
2843元/M2
2274元/M2
楼面地价
5628元/M2
总建筑面积
容积率4
容积率5
+
开发成本
4584元/M2
目前长沙市场上滨江住宅最高卖到4500元/平米
本项目高昂的地价成本使得每平米开发成本达到4500元以上
如何突破区域价格是项目成功的关键
如何提高容积率,加大开发强度是项目成功的关键
住宅利润空间较小,如何挖掘潜在的商业价值是项目成功的关键
项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾(一)
项目开发周期≤ 5年
年销售量约10万平米
2万m2
沁园春
江岸锦城
创远景园
景秀江山
矛盾一:项目年销售量约是周边楼盘的3倍
市场上江景楼盘的年销售速度
目标
现实情况
项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾(二、三)
矛盾二:住宅均价超出周边楼盘约50%,商业均价超出周边约30%
矛盾三:本项目10万平米以上的商业量与常规城市项目商业体量的矛盾
市场上江景楼盘和周边商业实现均价
目标
现实情况
税后开发利润:8~10亿
住宅类均价达到5500元/平米
商业类物业均价达到25000元/平米
2005年华盛新外滩项目江景住宅均价3700元/ m2
2005年项目周边商业均价19000元/ m2
商业量
远远大于常规城市项目的商业体量,经营和销售都将面临较大的市场压力
商业类物业面积要达到10万平米以上
金外滩项目不能走常规发展道路,不能跟随市场,不能成为老商业中心的补充者
而是必须突破区域,创造一个新的市场
项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾意味着:
项目解析与问题界定
客户目标
项目约束条件
项目属性界定
此类项目的一般解决方案
现实市场情况
矛盾
发现问题
本报告要解决的关键问题
解决问题的思考方向
本项目的解决思路
项目属性界定:城市中心、景观资源丰富的大规模城市更新改造项目
湘江、沿江风光带、橘子洲、岳麓山、坡子街、杜甫江阁、古潭街
地块具有闹中取静的气质
历史人文资源
一线江景
距离市级核心商圈五一商圈仅10分钟路程
解放西路酒吧街、民俗美食坡子街是政府规划的精华特色商业街
商业氛围浓厚,周边商业档次较高
城市传统的老城区
距离市级核心商圈仅10分钟路程
属于长沙市经济发达、人口密集的行政区
与城市交通网络对接良好,交通进入性好
临街面长,昭示性好
能充分共享老城区的成熟配套
规模大
河东
市中心、市级商圈直接辐射区
老城区
行政区划属于天心区
描述
诠释
属性界定
区位属性
由城市主干道湘江大道、解放西路、人民路、次干道西湖路、太平路(规划)围合,近20条公交线路经过项目地块,交通极其便利
占地174亩,总建筑面积在50万平米左右
项目属性
我们对国内外城市中心区旧城更新改造案例进行了广泛研究,并着重分析了其中的六个案例
英国??伯明翰市布林德利地区中心
上海??新天地
柳州??谷埠路国际商城
英国??诺维奇市河畔区
美国??巴尔的摩市内港区
深圳??岗厦河园片区
通过对城市中心区旧城更新改造案例的研究,发现此类项目开发的关键是:
重新定义区域价值,重新定义人们对区域的认知
通过区域增值带动土地价值的持续增加
复合功能体系,聚集能量和人气
创造新的市场,最大化挖掘潜在的商业价值
跳出原有区域范畴,走主动“中心化”道路,成为城市新中心,形成城市生活新的一极
项目解析与问