文档介绍：西安高山流水仁厚庄项目整体定位及发展战略报告
西安高山流水仁厚庄项目整体定位及发展战略报告
谨呈:西安高山流水房地产开发有限公司
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终稿(完整版)
PART
ONE1
★项目属性界定
西安传统意义上的市中心处于古城墙内。以四面城墙为界,东西南北四个方向分别称为东郊、西郊、南郊、北郊。
项目位于东二环以内,距离城市古城中心约15分钟车程。
项目属性界定
项目位于西安城市传统意义上的东郊,二环以内,距市中心约15分钟车程
市中心
(钟楼)
北郊
东郊
南郊
西郊
15min
地块东侧紧邻东二环线,交通便捷。
地块周边1公里目前运行公交线路有26条。分别是:7路、8路、102路、228路、237路、240路、300路、313路、37路、320路、48路、408路、48路、401路、402路、410路、43路、508路、512路、517路、602路、705路、714路、716路、528路以及教育专线。
项目属性界定
项目地块东侧紧邻东二环线,地块附近公交系统发达,交通便捷
城内
项目属性界定
地块东侧:学校
地块北侧:电信小区
项目四至情况
地块西侧:住宅小区
地块南侧:西安理工大学
地块西侧:兴庆宫公园
地块北侧:建整,存在大量待拆迁农民房
项目属性界定
碑林区重点旧改项目之一,预计于8月份完成拆迁。
项目属性界定
地块容积率6,限高100米,受90/70限制
90/70(可突破)
规划限制
不小于35%
绿地率
<100米
建筑限高
<6(可突破)
容积率
16600平米
待定
非住宅
110000平米
待定
住宅
功能
18404平米
42805平米
规划用地面积
返迁安置区
商品住宅区
经济技术
指标
商品住宅区
返迁安置区
项目的容积率、90/70并未完全限死,可以适当浮动和突破。
住宅和商业的比例未作限制。
安置区的住宅和非住宅总面积为已确定的项目指标。
二环以内
近郊
城中村改造
高容积率
小规模
项目属性界定
本项目为城市近郊高容积率小规模旧城改造项目
区域属性
项目属性
PART
TWO2
★核心问题提炼
核心问题提炼
稳健运作、风险控制导向及现金流导向;
快速实现销售并回收投资;
项目盈利模型不考虑城市综合体模式;
成为西安市亮点项目;
高山流水对目标的表述
住宅销售均价7000元/平米,商业20000元/平米;
建立高山流水品牌下城市高容积率产品开发模型;
丰富高山流水品牌文化地产产品内涵;
世联对目标的理解
加强品牌建设
打造城市精品
项目价值实现
规避开发风险
项目开发目标
项目面临哪些难点?
从成交量来看,市场成交量从2004年开始快速攀升,从305万平到2005年的497万平,预计2007年成交量将达到700万平以上,持续4年市场出现价量齐升局面。
2000-2007年西安市住宅成交均价
市场对新政影响评价不一
政府政策对白桦林居的购买影响不大。
——白桦林居销售经理
“这次政府的调控的效果比之前明显,全国……价格下跌,这对西安近期的业主、准业主还是有心理影响的,11月项目的解筹率有90%,12月开盘的项目解筹率就明显下降了……”
——西安创典丁总
-93>.74%
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均价环比增长
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成交量环比增长
在政策的调控之下,西安房地产市场一改07年上半年快速上升的局面,价格企稳,成交量缩小
核心问题提炼
西安土地出让量巨大,根据土地放量规律,将使未来几年内呈现供应过量的局面;
资料来源:西安市土地储备交易中心,世联数据
土地放量规律:大规模土地放量将会使两年后市场成交量剧增
,
土地供求关系的影响滞后两至三年预计未来三年放量将增大,此可能导致市场增长放缓;
西安多头供应的土地市场特点,使未来几年的土地出让仍将面临不可控的态势;
2 年