文档介绍：西安_珠江时代广场_整体发展战略定位报告
中国·西安·永宁门
【珠江时代广场】整体发展战略定位报告
二○○八年五月
西安市场整体情况
1
东部:结合浐河、灞河的河道整治, 建低密度高尚住宅区和旅游度假区。
北部:国家级经济开发区、市政府北迁、火车北站和地铁开建、渭北经济园规划。
东南:结合交大科技园、曲江旅游开发区,发展高科技园和旅游度假区
南部:与韦曲衔接,建设新园区、发展大学城,正在成长为西安成熟的“城市副中心”。
西南:拓展高新技术产业开发区,建设世界一流的科技产业园。
西北:发展空港区。
东北:发展高尚住宅区和旅游休闲区。
“关中城市群”核心,西安的城市骨架现已全面拉开,大西安格局现已成型
西安形成七大房地产开发区域
城东及
浐灞居住圈
城北及
北开发区
城西居住圈
高新居住圈
曲江居住圈
旧城板块
城南居住圈
电子城等研究所技术人员、教师
私营企业主
城市中高收入白领
中档至中高档——以小高层和高层为主
小高层、高层
4800-5500
城南
公务员/陕北客户
企业技术人员及管理人员
中低档到中高档——以小/高层为主,洋房为辅
小高层、高层
4500-6000
北开发区
军工企业高级技术及管理人员
高教教师
航空企业员工
中档——以普通小/高层为主,洋房等为辅
洋房、小/高层4200-5000为主
城西
个体批发经营户
区域厂矿企业(纺织)管理人员
中档——以普通小/高层为主,多层及别墅类为辅
洋房、小/高层4000-5000为主
城东
高新产业技术、管理人员
私营企业主、政府公务员
中高收入白领、金领
中高档——高层和小高层为主,洋房为辅
小高层、高层
5000-6000为主
高新区
私营企业主
高级管理人员
高级公务员
高档:别墅等低密度物业、小高层/高层为主
别墅1-13>.6万
小/高层5800
曲江板块
主要目标客户
档次
售价(元/m2)
区域
区域决定房价——西安楼市板块分析情况
2007年西安商品房销售面积创纪录达到950万平米,同比上年增长40%
,%;商品房竣工面积1063万平米,%;2007年西安商品房新开工面积10157843平米,%。
资料来源:西安房地产年度分析报告
3258元/平米
2006年
2007年
3718元/平米
2845元/平米
2005年
%
%
2004年
%
2712元/平米
西安普通住宅平均成交价格为3718元/平米,%,相对于2004、2005年平均5%水平来看,涨幅超过以往的一倍。
尚美佳观点:2007年西安房市,热点区域的品牌大盘引领西安房地产市场发展
2007年销售
整体回顾
西安房市形成“四方割据”现状
城南(曲江、电子城)、高新、城北和城东
品牌大盘的地位日益加强
年销售量在10万平米以上大盘约18个
2007年西安房市全面被引爆
销售面积、销售金额均创新高,增长过快
西城
奥园
高新区
天地源、和黄、融侨、
紫薇、绿地、高新
曲江
中海、金地
融侨、天地源、
大华、富力
浐灞
中新、盛恒
龙湖
北城
珠江、绿地、首创
经开、紫薇
城南
万科、华远、珠江
万达、富力
雅居乐
品牌竞争
第一集团:本土品牌
[天地源、高新地产、经开、高科地产、紫薇地产]
第二集团:外来品牌
[绿地、融侨、大华、和记黄浦、金地、中海、富力、华汉、中新、珠江]
第三集团:新进品牌
[新鸿基、龙湖、雅居乐、粤华、万科、首创]
典型案例
天地源:枫林绿洲
高新:枫林华府
高科:夏日景色
紫薇:紫薇尚层
紫薇希望城
绿地:绿地·世纪城
融侨:融侨·曲江观邸
大华:公园世家
金地:尚林苑
中海:国际社区
富力:富力城
中新:产灞半岛
和黄:逸翠园·西安
项目定位
生态大盘原味庭院生活
城市生活领跑者
现代都市生活营造者
品牌分段
品牌特征
主打本土优势,在本土品牌忠诚度较高。主要开发大众化楼盘,参与城市建设,本土影响力较大。
外来品牌,实力强劲。已有实力产品证明,拥有一定的市场号召力,产品创性强、主开发中高端产品,品牌美誉度高,形成品牌系列连锁开发体系。
新鸿基:鸿基新城
雅居乐:维也纳森林
其他未定
国际社区
收官皇脉·宅纳东西
公园地产
城市奢侈品
国际社区
精装修豪宅
生态大社区
景观豪宅
新鸿基:鸿基新城
雅居乐:维也纳森林
其他