文档介绍：世联-天一中学北地块项目整体定位和发展战略
合肥金大地马鞍山路项目
市场定位与发展战略
(中期汇报)
世联地产20041>.2
项目研究工作的阶段划分
第一阶段(中期)
确定项目市场整体定位与发展战略
第一阶段(终期)
提交终稿
至今工作
2004/01/08
2004/02/10
第二阶段
启动区策略
第三阶段
营销战略
工作
最终成果
合肥市宏观经济背景研究
合肥市房地产市场调查与分析
合肥市消费者市场调研
项目的优劣势分析和价值挖掘
成功案例借鉴
项目经济测算
合肥房地产市场调查分析结果
项目的市场定位与发展战略(中稿)
项目整体定位与发展战略(终稿)
根据客户建议深化研究,完善报告
项目分析的总体技术思路
住宅市场
调查与分析
公寓、写字楼
市场调查与分析
规划方案
案例借鉴
项目剖析
价值点挖掘
消费者
调查与分析
项目的经济估算
资金问题
原因分析
实施方案
核心因素
战略定位
寻找机遇
突破困局
客户定位
形象定位
发展商目标
发展战略
竞争战略
困局
Part1:基础资料关键结论
住宅市场
调查与分析
公寓、写字楼
市场调查与分析
规划方案
案例借鉴
项目剖析
价值点挖掘
消费者
调查与分析
项目的经济估算
资金问题
原因分析
实施方案
核心因素
战略定位
寻找机遇
突破困局
客户定位
形象定位
发展商目标
发展战略
竞争战略
困局
Part1/1:市场资料分析主要结论
住宅市场
调查与分析
公寓、写字楼
市场调查与分析
规划方案
案例借鉴
项目剖析
价值点挖掘
消费者
调查与分析
项目的经济估算
资金问题
原因分析
实施方案
核心因素
战略定位
寻找机遇
突破困局
客户定位
形象定位
发展商目标
发展战略
竞争战略
困局
项目剖析价值点挖掘
未来,在便利度相同的区域,大规模楼盘寥寥无几,拥有社区感的楼盘更少:社区,包括硬件指标和服务指标,将为家提供巨大的延续空间。
与其它竞争区域相比,拥有与城市最近的距离、最完善的交通和生活配套;大量开发,形成可见的远景:城市次中心将逐渐形成。
未来两年供给及需求的主流仍是多层为主,辅以小高层;我们的容积率提供了先天的产品差异:关键在于,必须设法化劣势为优势。
区位
社区
差异化
住宅市场调查与分析
在操作水平偏低的整体市场中,特别是本区域看,产品和营销仍有巨大的操作空间和边际效应。
在当前的发展阶段和产业结构背景下,主流市场明晰:收入稳定的中高阶层:包括大量的泛公务员群体,以及迅速成长的私营企业主;他们购买一次到位形式的居家户型。向上的顶级群体以及向下的年轻群体数量有限。
未来几年整体市场600万m2,本区域以南近200万m2的新开发量,也将预示着激烈的竞争即将拉开,且仍以认可度高的中低容积率为主,竞争意识至关重要。
客户单一
竞争激烈
设计和营销有空间
公寓、写字楼市场调查与分析
财富模式:住宅用地,以写字楼形象来售卖,给消费者三大利益:形象提升、土地年限、贷款成数。
知识型中小私企业主是当前写字楼的主流需求。50%的投资比例说明产品具备投资性至关重要。
目前从全市写字楼分布看,集中在市中心及一环沿线;但从发展前景条件俱备:
1、一环及环内马鞍山路段办公气氛浓厚,
2、近市区;以及周边将来大量高档住宅区提供了客户和办公需求。
目前的产业结构下,供应量应控制。
存在潜在客户
存在发展空间
模糊政策
办公可形成较高的容积率和售价。
对利润的贡献可能占较大比例。
带来利益
25以下
25-30岁
31-36岁
30-40岁
年龄
较低
较高
高
高
购房需求
较低
一般,但是正在迅速成长
较强,目前为市场主流客户
强,目前为市场主流客户
购房能力
一般职员参加工作不久
工作5-6年政府部门、银行,学校,企业等机构职员
企事业单位等中高层管理人员,私企业主,公司高级白领
大型私企业主,企事业单位等高层管理人员,学校教授
职业范围
中低层
Ⅳ
中层
Ⅲ
中高层
Ⅱ
高层
Ⅰ
收入
特点
高层、中高层客户是目前市场的主流客户,大盘一定要抓主流
中层客户群体正在迅速成长,是将来总量最大的群体,但对于价格较敏感。
消费者调查与分析
客户类型
消费者调查与分析
消费者选择具体楼盘时,最看重的仍是价格和产品。20-40万,三房、100~150平方米的户型是最受消费者认可的。
消费者选择区域时仍非常看重与老城区的距离,消费者选择购房地点时,环境、交通、小孩