文档介绍：海口市海甸溪北岸整体定位和发展战略
谨呈:海口市城市发展有限公司
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:[2005]-GW47
目录
1 客户目标及本报告的任务…………………………………………………3
2 项目界定………………………………………………………………… 10
21>.1 地块价值分析……………………………………………………… 11
滨河改造案例借鉴………………………………………………… 24
3 项目区域初步定位……………………………………………………… 42
宏观经济…………………………………………………………… 43
海口规划…………………………………………………………… 50
4 项目发展战略…………………………………………………………… 60
市场现状分析……………………………………………………… 61
商品住宅主要供应特征……………………………………… 62
写字楼主要供应特征………………………………………… 76
酒店主要供应特征…………………………………………… 85
商业主要供应特征…………………………………………… 89
目录
项目发展战略………………………………………………………… 115
本地块的商业机遇………………………………………… 116
海口未来的商业项目………………………………………124
本项目的商业定位……………………………………… 129
消费者支撑………………………………………………… 132
本项目商业与其它商圈的区别、商业形态……………142
项目发展方向及案名…………………………………………… 147
5 空间布局……………………………………………………………… 149
案例借鉴………………………………………………………… 150
地块现状及价值分析…………………………………………… 184
功能及布局……………………………………………………… 199
6 开发强度及经济测算…………………………………………………… 225
魅力海口……
海口城发目标
完善社区功能
改造人居环境
提高生活质量
提升城市品味
经济效益
社会效益
开发进程
总目标
一级土地运营,土地收益
三期开发,滚动开发
分解目标
诠释目标
安置、就业
引进目标客户
税收
重塑区域形象
区域增值
区域可持续发展
。。。。。。
本项目应实现社会效益评价的一般因素
社会效益评价KPI
1。体现城市价值
自然资源的维护可持续利用
基础设施的不断完善,如城市的电力、道路、通信网络以及市政公用设施等等
人文历史资源的尊重和传承
产业结构的调整升级:以新的产业结构代替衰败的旧产业,符合城市经济结构发展
由以上各部分派生出来的如信息资源、品牌资源、对区域的关注度等等
城市形象的提升
城市形象的代表:比如上岛人数的到达率,本地消费者重复使用的频率
提升地块价值:推高周边乃至海甸岛的整体区域价值
3。建立和谐指标
2。提高城市效率,实现资源优化配置和高效使用
区域的安全系数
就业指数的增加
对弱势群体的关怀
本报告的目标和任务
3、通过项目运作, 塑造城发品牌形象
2、对项目整体进行重新布局、功能分区,提出重要指标
城发做前期,包括:拆迁、安置,补偿、策划、规划、市政建设、净地出让等,还包括土地一级开发后的转让和分块宅基地的带规划的捆绑出售
1、符合政府的意愿、策略,在海口大规划下,通过重新对区域的整体定位,形成具有竞争力和吸引力的项目和配套,拉动本地中高收入消费者和外地消费者的消费需求;
地块现状条件-海甸溪北岸城中村
整体规划定位
目标:最大化的社会效益和经济效效益
项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重要因素
本项目是旧城改造项目,目前海口还没有成功案例
地块由三段构成
资金约束
总开发周期3年
海口曾有3个旧改项目:93年的秀英项目、500多亩的玉沙村、长堤路,失败原因是开发模式的问题
东段长约750米,; 中段长约1100米,;西段长约850米,
规划容积率≤(暂定),拆建比为1:3;初步测算拆迁,安