文档介绍：2008年南京大观天地MALL项目案例研究报告
大观·天地MALL项目
案例研究报告
目录
3第一部分:市场篇
3一、南京市整体商圈结构
7二、整体商业市场环境研究
11三、案例商业环境分析
15四、竞争项目分析
20第二部分:项目篇
21一、项目概况
24二、项目定位
26三、业态组合及规划解读
29四、营销推广分析
34附录
第一部分:市场篇
南京市整体商圈结构
整体商业环境研究
案例商业环境分析
竞争项目分析
一、南京市整体商圈结构
——竞争经营策略、市场开拓的重要条件
商圈,是指商店以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的辐射范围。城市商圈根据在区域经济中的地位,一般可分为核心商圈、次级商圈、边缘商圈以及比较有自身特点的独特商业街等。
核心商圈
核心商圈是离商店最近、顾客密度最高的区域,它约占该经济区域顾客总数的45%-60%。
南京市核心商圈是新街口中心商圈,如最早行成雏形的新街口中央商圈区,以“新百”、“东方百货”“中央”、“金陵百货”“金鹰百货”等一批大型百货商店为主体,以及影响力远及周边地区的“苏宁”、家电商场等大型家电专业商场加盟,因而成为消费者购买中高档商品、大件商品首选的商业区。新街口不到1平方公里之地,聚集了近700多家商店,其中超1万平方米的商场就达20多家。目前新街口商圈业态大多数都是综合性大型百货商场为主,日均客流量达三四十万人次,节假日日均最高客流量达60万人次。就节假日的客流量而言,已达到国际一流商业街区日均客流量50万~70万以上水准,成为人们购物、旅游、休闲、娱乐的好场所,同时现在新街口不再仅仅为南京市地方而服务,已从地方性商业转变为全国知名商业品牌,新街口商圈的销售额有30%以上是由周边五个城市的消费者实现的,而每到双休日,南京以外的“外地人”占顾客总数的50%以上。
次级商圈
次级商圈位于核心商圈的外围,顾客较为分散,商店辐射力较弱,偶然消费的概率较大,商业物业的价格水平也低于核心商圈。次级商圈的半径为4-6公里,占顾客总数20%-25%左右。
南京次级商圈代表有:湖南路、山西路商圈、夫子庙商圈、中央门商圈。
湖南路、山西路商圈
湖南路商业圈是仅次于新街口商业圈的南京第二大商业圈。湖南路商圈有12年的历史,此商圈的消费群体以本地为主,商家业态为接近年轻人的休闲品牌业。山西路中心商业区范围内专卖店林立,餐饮、娱乐、休闲功能等配套服务功能突出。以服饰为主的湖南路步行街、以美食为主的狮子桥步行街、以娱乐休闲为主的山西路广场等,形成了较强的集客优势,是南京次级商圈综合性商业的代表。
夫子庙商圈
以夫子庙商业片区为核心,以中华路、建康路、平江府路、长乐路等商业街为四沿的城南商贸圈,占地面积03>.6平方公里,经营面积约10万平方米,经营店家近800个。
依托全国著名的风景点-夫子庙带来的大量中外游客,夫子庙商圈内的人流量大,但整体消费在中低档次,而且主要消费群是外来人口。商家的业态以具有地方特色的餐饮、小吃、古玩为主。区域较高档次的消费以餐饮为主,近年来青年品牌流行服饰发展较快。
中央门商圈
位于南京火车站和汽车站的交汇处,有着南京百货零售业三大巨头之一的南京商厦,省内最大的2个小商品批发市场——金桥市场、玉桥市场,加上家乐福、苏果、易初莲花等超市配套,中央门商业区是城北及过境旅客购物的另一个集中区域。
边缘商圈
边缘商圈是指位于次级商圈外围的商业区。一般来讲,边缘商圈的商家密度较小,其商业适合经营挑选性不强的商品,中低档次水平,一般为周边人群提供便利服务,其拥有顾客最为分散,大都为偶然性、机遇性消费的顾客。
边缘商圈的划定比较多,现列举几个具代表性的边缘商圈:大桥南路边缘商圈、草场门边缘商圈、常府街边缘商圈等。
大桥南路边缘商圈
大桥南路边缘商圈的兴起原因主要是家乐福的加入,带动了本片区商业的飞速发展,本片区的消费客群主要是学生、周边小区居民及少部分江北消费人群。
草场门边缘商圈
草场门边缘商圈位处河西龙江板块,各方面规划配套比较成熟和相对稳定,现有商业主要的消费群体是周边的居民。
常府街边缘商圈
常府街边缘商圈是南京老商业区,本片区形成时间较长,但本片区的形成是依仗着南京老居民区的居民,消费群体是周边的居民。
特色商业街
特色商业街是一种特色商业服务,为供给特殊需求和特定人群的,一般来讲,其商业针对性很强,消费人群较为特定。
珠江路是南京特色商业街的代表,珠江路电脑、数码设备等新兴电子信息商品强化了其特色独立商业街的地位。
太平南路珠宝首饰商圈,也是南京较有代表性的特色商业街,本商圈主要经营珠宝黄金饰品,在全市的黄金市场中占有大部分的份额。
南京1912,是由17