文档介绍：2008年靖江房地产市场调查报告
2008年靖江房地产市场调查报告
2008年新春,我司对目前国家关于金融、房地产政策进行逐一搜集、整理及分析。同时对靖江房地产市场正在开发的房地产项目进行了逐个调查走访,采集了第一手数据,了解即将开发的房地产项目及可能开发的产品形态,销售存量汇总等。通过本次市场调查,及时更新市场信息,了解市场动态,为『』项目进行2008年度的开发节奏控制、营销推广思路、价格体系制定、推货策略提供可供参考的市场信息及客观依据。
宏观市场环境
信贷政策环境
2007年9月27日央行与银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,要求严格住房消费贷款管理,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的13>.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高,具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定,但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
2007年12月份又紧接着下发了《补充通知》,进一步明确《通知》中的模糊条件。各商业银行应以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数,而且即使之前的房贷已经全额还清,但新申请的房贷仍要求按照第二套以上住房的利率计算。
2008年1月开始,各银行的贷款发放方式与往年有所改变:不再是按年度放款,而是每个季度按比例发放。每季度中每月同样有固定的贷款额度,贷完款就只能等下个月了。因此从前那些购买力并不充裕而又担心房价还要大涨而不得不扎堆提前入市的购房者,购房情绪再次被打压。
土地政策环境
2007年11月1日起,国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》,要求发布之日起,受让人必须付清全部土地出让价款后方可申请办理土地登记,领取国有建设用地使用权证书。
建设部提出“优先确保中低价位住房用地”,要求解决城市低收入家庭住房问题,加快建立健全以廉租住房制度为重点,多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系,明确廉租屋制度是解决城市低收入家庭住房问题的主要途径。
1月8日国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》,首次提出征缴增值地价、确立土地利用规划优先性和制定考核制度等新措施,以求全面盘活存量土地,保住耕地。在闲置土地处置政策问题上,此次国务院的态度是要求各地
“严格执行”。《通知》规定,土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
物业税:2007年10上旬国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、大连四省市为房地产拟评税试点地区。我国目前已有包括北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏和重庆等十省市开始物业税“空转”运行。据闻,物业税将在今年下半年开始从商业物业和别墅物业开始征收执行。
金融投资环境
中国央行在2007年共加息6次,%,为9年来最高,全年累计升幅22%,%。摩根士丹利经济师任永欣(Denise Yam)认为,美国的大幅降息会减小中国的加息空间。央行将更多依赖存款准备金制、信贷控制和人民币汇率来抑制流动性,从而缓解通胀压力。
加息直接加重了房贷月供的负担,今年年初与去年年初相比,如按第一套房贷款的优惠利率计算每万元月供额增加了约10%。但如客户再次购房的月供则比第一套房的月供增加了约25%,相当于购房成本增加了超过15%,即购买4000元/平方的房子则需实际支付超过4600元/平方的钱。房贷政策对投资性需求造成严重打击,遏制恶性炒楼行为的同时,也极度压制了“小屋换大屋的”改善性购房,所以直接造成2007年年末的楼市降温。
2007年央行共10次上调银行存款准备金率,目前存款准备金率已升至15%的历史最高点。大部分经济学家预测,%。
2008年至今,%,为2005年7月以来最强走势。大多数受调查的经济学家认为,人民币兑美元还将加速升值。超过一半的经济学家相信,相比2007年全年7%的涨幅,2008年人民币将上涨10%。
回首2007年,沪深300指数全年上涨近162%,%。由于食品和原油价格的不断上涨,%,%。而在2006年,%。
股市持续振荡下行,投资欲望被严重压抑。
2007年的股市“涨”势喜人,尽管大牛市空前绝后,但并不意味着所有的入市者都赚钱