文档介绍：2009年7月无锡房地产市场研究报告
3易居观点
5数字楼市
6第一章、政策资讯篇
6一、政策法规
6二、市场资讯
9三、市政动态
11第二章、商品房市场篇
11一、市场综述
12二、供求关系分析
13三、供应量分析
14四、成交量分析
15五、成交均价分析
16第三章、土地市场篇
19第四章、商品住宅市场篇
19一、市场综述
20二、供求关系分析
21三、供应量分析
22四、成交量分析
24五、成交均价分析
24六、项目解析
26第五章、办公市场篇
27第六章、商业市场篇
28第七章、别墅市场篇
29第八章、产品分析篇
36第九章、营销媒体篇
36一、营销透析
37二、媒体分析
39三、典型项目
42第十章、区域数据篇
42一、崇安区
43二、南长区
44三、北塘区
45四、新区
46五、滨湖区
47六、锡山区
48七、惠山区
易居视点:
传统淡季成交量继续透支,投资性需求占优
刚刚过去的7月,在全国各大城市楼市成交量普跌的浪潮下,无锡楼市却在传统的销售淡季迎来了意料之外的量价齐升。
从数据可以看出,三月份以来,无锡楼市环比平均速度达到了161>.76%,,,“小阳春”已经完全转变为“艳阳天”,楼市虚火越烧越旺。
仅仅8个月前,我们还在为至少要两年才能出清库存而担忧,而现在确在为未来的供不应求而担心。如果说上半年的“小阳春”行情是以年前没压抑的刚性需求释放为基础,那么目前的“艳阳天”行情无疑是依靠改善型需求和投资性需求的发力,近几月以来,受通货膨胀预期的影响。为了刺激经济,我国发放了巨量的货币,未来通货膨胀预期风险加大,因此在没有更好的投资渠道的情况下,房地产投资性需求急剧上升。
商办市场相对冷清,楼市单脚走路
与住宅市场的热潮不同,目前无锡的“商办”市场明显冷清,“单脚走路”的市场特征明显。从数据面来看,3月份以来,全市商办市场虽有回涨,但依旧停留在较低的幅度,%,7月份,全市办公用房成交量更是跌破万平方米大关。在繁荣时期,住宅与商业地产应该是齐头并进的,而当前商业地产领域回暖无力,表明大量资金并未流向实体经济,而楼市真正回暖的基础尚不牢固。
全市房地产关键指标依旧徘徊不前
根据无锡统计局最新的数据显示,虽然上半年商品房销售面积和销售金额都有大幅增长,%,%,%,%,%。很明显,上述指标的下降,代表着未来短期内可供应面积依旧不容乐观,不仅对于全市未来经济的发展具有一定的影响,而且对未来房价的稳定也将产生较大的压力。
楼市真正回暖依旧存在阻力
一般来说,判断楼市回暖的指标有两个:一个是价格,一个是成交量。房地产市场真正回暖的标志是“量价齐升”,表面上看,目前的无锡楼市比较符合这一标志,但是实际上,由投资性和投机性需求大量入市导致的本轮量价齐升行情只会进一步吹大房地产泡沫,引发恐慌性购房心理和银行危机。而健康的“价量齐升
”是由消费者的消费性需求引致的。经济形势向好的方向发展,人们的收入预期增加,就会使人们尽量改善住房条件,从而推动开发商积极购置土地、扩大开工面积,带来房地产市场的“价量齐升”。
虽然目前全国经济发展企稳向好,但是未来的变数依旧很多,尤其国际经济环境的不明朗,国内经济自主增长的动力尚显不足,众多政策的影响的滞后性使得楼市真正回暖还存在一定的阻力。
短期内向上格局不变,但是上涨空间有限
对于下半年的走势,短期内供给不足引发的供不应求局面还将继续,国家也已经明确表示,未来将继续保持积极的财政政策和宽松的货币政策,虽然二套房政策已经发布,但是由于各大银行缺乏详细的实施细则,二套房政策依旧处于挣扎状态,政策效用短期内难以显现。
从未来来看,供应量将随着各地加大供给政策的出台而逐渐放大,供需关系将有望得到平衡,即依旧无法彻底消除目前僧多粥少的局面,因此短期内向上格局预计将保持不变,但是目前各大开发商转变经营行为,减少促销活动,直接加价销售,放缓推盘速度等急功近利的行为拉升了全市均价水平,在一定程度上打击了部分购房者的消费需求,使得楼市后期的上涨空间有限。
数字楼市
[2009年7月房地产市场概况]
类别
供应面积
(万㎡)
环比
增减幅
成交面积
(万㎡)
环比
增减幅
供求比
成交均价
(元/㎡)
环比
增减幅
商品房
%
3