文档介绍：2009年青岛卓越蔚蓝群岛项目营销策略
2009年2月16日
明确项目09年发展目标
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我们要实现项目09年8万平米销售任务
后续所有既定策略及推广方案,必须围绕结果导向强化执行;
市场竞争格局
MARKET
目标实现保障
ENSURE
09年营销策略
POLICY
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市场竞争格局
MARKET
城阳区域住宅供需关系
竞争项目09年发展动态
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09年项目竞争格局分析
受宏观房地产形势影响,2008年城阳房产市场萎缩40%,供求比由07年的11>.,转变为竞争激烈的买房市场;
2008年城阳区住宅市场整体价格呈现下滑走势,下半年各项目明降导致均价大幅走低;
受整体经济环境影响,预期09年市场将在震荡与理性回归中发展,在部分中小开发商迫于资金压力降价后,竞争预期进一步激烈和白热化。
城阳区2008年住宅市场供求表现
2007-2008年城阳成交对比
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项目竞争格局分析
本项目为青岛郊区品质大盘,处于同一层级的参考类比项目主要为绿城理想之城、万科魅力之城、宝龙国际社区等。
卓越·蔚蓝群岛
绿城·理想之城
宝龙国际社区
万科·魅力之城
都霖美景
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竞争项目09年发展动态
宝龙国际社区
销售情况:截至目前共计去化988套,去化率达到92%,月均去化52套,,月均去化39套
优惠政策:9月开始降价促销,3555元/平起价
项目策略:商业配套+低价促销
09年策略:项目目前剩余存量较少,处于尾盘销售状态,与卓越竞争性较弱。
绿城·理想之城
销售情况:住宅产品共计推出1086套,已售526套,去化率48%,,月均去化90套
优惠政策:,12月20日-2009年1月3日联合百通馨苑等项目促销,享受最高5%优惠
项目策略:大盘规划+产品+品牌
09年策略:暗降+产品力推广
都霖美景
销售情况:住宅产品共计推出874套,已售480套,去化率55%,月均去化21套, ,月均销售11套
优惠政策:2009年1月份,城阳22楼盘(5套以上)团购享9折优惠
项目策略:低价+外销
09年策略:二期产品预计5月份推出,预期当前市场形势下继续采取低价外销策略
万科·魅力之城
销售情况:住宅产品共计推出1303套,已售904套,去化率69%,月均去化43套, 08年去化约4万平,月均去化29套
优惠政策:12月份开始暖冬行动,优惠促销均价约4600元/平米。活动效果明显,当月销售量大幅增长,签约110套
项目策略:品牌+产品+物管+促销
09年策略:继续优惠促销,开通的直通市政府的502公交车将有效吸引市区部分客群,成为卓越项目较大竞争者
尾盘+低价促销
品牌规模大盘+内部暗降促销
外销+低价促销
品牌+物管+产品+低价促销
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竞争项目09年库存产品分析
宝龙国际社区
都霖美景
万科·魅力之城
户型
面积范围
可售套数
比例
总价区间(万元)
三室
137-150
9
43%
54-60
复式
158-180
4
19%
80-90
别墅
297
8
38%
200
合计
21
100%
户型
面积
可量套数
比例
总价区间(万元)
二居
75-111
20
5%
30-44
三居
113-146
147
37%
45-58
四室
150-160
54
14%
60-64
顶复
140-200
96
24%
56-80
别墅
180-238
77
20%
117-155
合计
394
100%
产品形态
面积区间
可售套数
比例
总价区间(万元)
洋房
120-140
5
1%
96-112
140-160
40
7%
109-125
160-200
37
7%
125-150
200-270
9
2%
150-202
270-360
23
4%
202-270
合计
114
20%
小高层
二室
98-118
126
23%
58-70
三室
106-180
221
39%
63-82
四室
190-220
60
11%
114-132
顶复
200-320
39
7%
120-190
合计
446
80%
合计
560
100%
绿城理想之城
户型