文档介绍：2010年04月06日永安含笑大道B地块初步产品定位建议中
1、基本经济指标
一、地块解析
位置
含笑大道东侧
面积(㎡)
土地总面积
77485㎡
总建筑面积
约17万㎡
(按23>.2容积计算)
规划要求
建筑密度
≤25%
容积率
≤
绿地率
≥30%
使用性质
住宅兼容临街商业
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往西南
往西
地貌现状
往东南/往南
2、地块周边及地貌现状
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拥有:得天独厚的二坑水库可作为自然湖景资源;

湖景
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地块往东有连绵生态山林景观资源。
山体景观
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项目优势(S)
●永安人期待值很高的版块
●ABC三地块连在一起,具有较高的市场
影响力
●政策利好(东扩西进)
●拥有自然山水景观资源
●开发处女地,利于整体规划打造
项目劣势(W)
●山高土方量大,开发成本高
●公共交通系统不够完善
●目前周边生活设施不够完善
●本案量体大,去化周期长,容易受到政
策转变影响
●东部新区的陆续开发,空气、噪音、粉
尘等污染将较大
机会点(O)
●借政策东扩之势,为本项目带来较好机会
●借政策东扩之势,ABC三块地共同炒热东
部新区,提升区域人文居住价值
●文体中心的建设,将增加本项目的附加值
●交通网络的完善,将快速带动板块的开发
和人气
●大窑坑与燕江南路的建设贯通,将极大提
升本案片区的核心地段价值。
威胁点(T)
●东部新城区三个大项目的同期开发,
同区域竞争将异常激烈
●供过于求的压力越来越明显
●政府出台诸多调控政策影响购房客户的预期
●大型项目在市场竞争中容易成为被攻击对象
二、项目SWOT分析
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寻找更好的居住环境,进行二次置业;
退休企业事业单位职工寻找理想养老之所;
年龄较小的首次购房者,他们追求高品质的生活;
新婚一族,有理想,追求美好生活;
周边城镇,为提高居住生活的环境;
经济较好,希望子女回永安发展,为其置业;
靠“金字塔”上层,经济良好,寻找优质环境的
第二居所;
投资客户,认可含笑大道片区的发展。
三、目标客群定位
他们来自
城区行政单位公务员,拥有较高并且稳定的收
入,文化层次较高,追求优质的生活环境;
永安市企事业单位的中高层管理者;
年轻新婚一族,购置婚房;
小型企业家、私营业主及城区商人;
新纳入公积金体系的客群;
周边乡镇为提高生活环境的客群;
周边乡镇为子女教育问题进城置业的客群;
周边县城追求更好的生活环境和生活品质的客群;
认可含笑大道片区发展前景的投资客群。
客源层锁定
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四、项目产品定位
从土地的气质作为切入点
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借鉴国外成名案例——德国黑森林
黑森林(德语:Schwarzwald)是德国最大的森林山脉,位于德国
西南部的巴登-符腾堡州。黑森林又称条顿森林,西边和南边是莱茵
河谷,由于在南北长160公里东西长60公里连绵起伏的山区内,密
布着大片的森林,由于森林树木茂密,远看一片黑压压的,因此得名。
黑森林是德国的旅游胜地,因布谷鸟钟、黑森林蛋糕、黑森林火腿、蜂
蜜和猪肘等而出名,许多格林童话中的故事,比如《白雪公主》、《灰
姑娘》发生在黑森林。悠久的历史文化、浓密的