文档介绍：2010年09月18日吉林万科城营销策划报告
高度—角度—维度
【万科城营销策划报告】
新联康万科城项目组 20103>.
高度决定视野
角度决定思想
维度决定策略
确定项目推广的出发高度
选择合理的市场竞争维度
解决项目定位与推广策略
以滨江为价值诉求,以万科为价值基础,树立高端形象
区隔滨江区以及市区主要高端产品,建立产品的唯一性
明晰客户定位,明确项目定位,确立项目推广策略
第一部分
项目价值与形象高度
人往往会被眼睛看到的东西欺骗,所以需要突破传统印象与表象,认真体会,才能真正理解项目骨子里的价值。
一、印象与初识
——眼见不一定为“实”
印象:早期丰满区以旅游资源为主,自然环境良好
昌邑区
船营区
丰满区
龙潭区
丰满区位于吉林市城区南部。东部与南部分别与蛟河市、桦甸市接壤,西部与永吉县、船营区相连,北部分别与船营区、昌邑区、龙潭区毗邻。。总人口189618人。
丰满区森林覆盖率达68%,不仅盛产30多种珍贵林木,还生长着400多种野生动物和鸟类。丰满区是中国四大奇特自然景观之一雾凇的故乡,也是东北三宝的重要产地。境内的松花湖是拦截松花江水建设丰满水力发电站形成的人工湖,由东南向西北贯穿整个丰满。丰满区还是是我国开发冰雪运动项目和冰雪体育旅游理想的市区之一。
丰满印象
非传统核心居住地区,居住环境亟待改善
片区初识
老式社区为主要建筑群体
园区配套老旧,且园区内无景观
本案
市中心
火车站
车程约30分钟
本案所在区域距离市中心稍远,且周边社区多为传统老式社区,发展时间短,配套不健全;附近无大型商业配套,只有一些低档生活配套,医疗等民生配套条件一般,公共交通条件差,公交辐射能力有限。
二、核心价值深挖
——剥丝抽茧,璞玉之石
核心价值论——松花江滨江
松花江贯穿南北,蜿蜒而下。本案所在位置南侧即为松花江的上游。
大角度纵览滨江景观,自然条件优越
核心价值论——百万大盘
3800-4800
多层、小高、高层
55
紫晶城
4300
多层、小高、洋房
49
苏宁天润城
5500
高层、小高
多伦多花园
4600
高层、小高
70
托斯卡纳
6200
高层
江南一号
4400-4700
高层、小高、多层
27
江山如画
—
多层
卡诗维亚
3400-4000
多层、小高、高层
23
绿地国际花都
小高层、多层、洋房
60
卢瓦尔小镇
4800-4900
多层,高层
20
帕萨迪纳
4300
多层、小高、高层
200
梦之城
6200
高层
22
翠江锦苑
均价
产品形式
建面
项目名称
总建面积200万
吉林市项目规模中,只有梦之城可与本案媲美,其余面积都较小,100万平以上规模为空白区域。
200万方的新城缔造,规模优势明显
万科作品吉林首发
核心价值论——万科品牌
展会期间积累3800多组万客会会员,其中又有2900多组意向较为强烈,对于万科品牌认可度高。
以滨江的名义诠释高端形象
以大盘的开发引领居住潮流
以万科的高度塑造人居价值
核心上的形象高度
一、09年各板块市场表现
第二部分
市场特征及滨江板块解读
站立的高度高了,视野自然开阔、清晰,让我们以俯视的角度,俯览松花江沿岸
龙潭区
丰满区
船营区
昌邑区
Part 1 龙潭区
Part 2昌邑区
3
2
5
6
4
3
1
7
7
2
2
7
5
8
4
1
9
10
6
3
本案
12
11
3
2
8
4
9
7
1
10
11
12
在售项目较少,,%。
在售项目相对比较丰富,且大规模楼盘较多,,%。
产品以刚性需求为主,高层居多,主力面积在70-90平之间。
产品以混合型为主,由于区域属性相对成熟,因此居住密度较高,产品形式多样化,多层、高层、小高层,既有面向刚需的70-90平为主力面积的产品,也大量存在纯改善、观江型的130以上大面积产品。
Part 3 丰满区
楼盘聚集区域,亦是本案所在区域。,%。
目前向丰满区发展已经逐渐成为吉林市的居住趋势,大量的精品楼盘聚集于此,从高端别墅、洋房到多层、小高、高层,各种不同类型产品满足购房者不同需求。
Part 4 船营区
,%。
本区域为吉林市老城区,内部配套