文档介绍：2010年10月渭南高新项目营销策划全案
商战无序,策划先行
《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市!
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致:陕西秦渭房地产开发有限公司
神美 20101>.10
渭南高新项目营销策划全案
前言
总体结构图
市场环境
地块感知
如何实现突破?
定位包装
开发模式及推广
案名及VI
地块结构图
项目地块感知
地理区位
周边现状
交通状况
市政配套
项目SWOT分析
本项目位于高新区核心地带,北临敬贤大街,西靠恒通东路,南对东兴街。
恒
通
东
路
敬贤大街
东兴街
渭清路
新盛路
丰庆路
崇业路
东风大道
本案
渭南市经济发展走向
地理区位
地块现状实景:土地已做到三通一平;但周边均为代建项目或自然耕地,车流人流较少,属于开发初期阶段。
周边现状
本区域内市政配套较少,但教育系统完善,势必形成渭南高端住宅区。商业主要依赖于自身项目配套以及周边项目商业,医疗设施正在建设中。
实验中学
市妇幼
恒
通
东
路
敬贤大街
东兴街
渭清路
新盛路
丰庆路
崇业路
东风大道
本案
教育
医疗
渭河小学
高新中学
高新一小
高级中学
渭南国际会议中心
商业
民生家乐
社区医疗
市政配套
教职园区
东风大街:
城市发展主轴,东西向主干道,双向4车道,有两条自行车道、两条人行道及两条绿化带,也是渭南市最重要的商业主轴。
东兴街:
东西向城市次干道,双向4车道,有两条自行车道以及两条人行道。
恒通路:
高新区城市南北向次干道,双向4车道,有两条自行车道
本项目道路通达性好,地处渭南高新区腹地,道路四通八达。周边路网密集,掌控交通动脉,紧邻城市发展主轴,与中心城区及老城区互通相融,中心路网可辐射渭南各区县。
交通状况
占地:约140亩
总建面:约38万
容积率:
区位
周边环境
生活配套
交通
经济指标
地块
地块价值
商品房项目
自然植被覆盖
周边新建道路贯通
东风大街、东街,恒通路均为双向4车道
紧临高新区管委会
距老城区仅10分钟车程
周边在建项目,部分自然村落
生活配套尚缺乏
随着周边不断开发,配套不断改善
项目处于未来城市优势区位,地块方正平整,交通道路改善,目前周边生活配套较少,环境较差。
地块价值盘点
项目地块
2
3
4
1
1. 周边配套不断完善
入驻企业带来大量人口
政府单位以及国际中心的建立
政府部门西迁带来实质利好
周边配套较少,环境待改善
1、渭南化工厂影响空气质量
2、周边配套及环境待改善
3、区域人流较少
面临激烈的市场竞争
周边不断开发带来的激烈竞争
政策调控带来不确定性
区位优势明显
劣势
机会
威胁
优势
1、位于新的行政经济中心核心地带
2、较大规模(占地140亩)
3、项目对面为中高端项目
SWOT分析
*
SWOT分析结论:突出区位优势,借力未来行政经济中心带来的中央生活区,通过特色建筑和产品,形成区域竞争优势。
SWOT分析
优势-----Strength
劣势-----Weakness
1、位于新的行政经济中心核心地带
2、较大规模(占地140亩)
3、项目对面为中高端项目
1、渭南化工厂影响空气质量
2、周边配套及环境待改善
3、区域人流较少
机会-----Opportunity
SO战略——发挥优势,抢占机会
WO战略——利用机会,克服劣势
周边配套不断完善
入驻企业带来大量人口
政府单位以及国际中心的建立
威胁-----Threaten
ST战略——发挥优势,转化威胁
WT战略——减少劣势,避免威胁
周边不断开发带来的市场竞争
政策调控带来不确定性
突出区位优势
突出景观优势
突出规模优势
先启动价值中等的地块
形成现有的市场竞争
抢占市场份额
通过完善的产品包装和新颖的营销手段避免威胁
以领先的园林设计及产品设计形成差异化
SWOT分析结论
地块感知小结
结论一:
地块处于高新区的次干道东兴街,相比东风大道,
目前地块周边开发力度较小,较为荒凉,人气不足。
结论二:
区域教育资源优势明显,但周边生活配套设施尚待完善。
结论四:
项目地块三面临路,地势平坦,通达性强,利于项目总体规划。
结论三:
项目地块具备一定规模,有利于进行景观规划和自身配套完善,
具备打造成为中高端产品的先决条件。
市场环境分析
城市规划
经济状况
客群分析
竞品调