文档介绍：2010年6月南京翠屏·惠中心商业定位报告
既然自称惠中心,自然要抢先成为“中心”!
抢中心
惠中心
【惠中心要成为什么样的中心?】
我们对惠中心商业定位的思考
我们发现,江宁还没有真正的商业中心
我们发现,南京还没有真正的商业化运营的儿童中心
抢中心
抢中心
与金鹰、1912等周边商业体共同
塑造江宁的商业中心
惠中心
惠中心
打造成南京都市圈内
儿童(0—12岁)教育娱乐中心
江宁商业中心
南京儿童娱乐教育中心
惠中心想成为什么样的中心?
【惠中心的商业定位】
我们对本项目盈利模式的思考:
千方百计使产品有利于销售,提前确定未来业态类型,便于未来销售。此外,将2、3楼在性质不变的情况下变身商业用途,提升整个项目的附加值。
以城市综合体整合城市功能,将项目开发与城市发展紧密结合,按公建思维从生产资料来角度对待项目的开发与经营。
由于商业经营回报较低而维护投入较高,因此为保证未来商业的正常运营,应在项目销售期内,通过综合体内其他类型的物业(如住宅)摊薄商业部分成本。
公建
思维
零地价
零房价
营销
前置
目录
市场分析
1
项目定位
2
客群定位
3
业态平面落位
4
商户访谈
6
建筑设计建议
5
2009年的商业物业市场,供应规模继续扩大,价格持续上涨。2009年总体供应量为871>.5万平米,%;,%;总体成交均价12711元/平米,%。
,,,随着地铁的开通及高铁南站的建设,江宁与主城区交通被大大缩短;金鹰及1912的即将开业,使江宁的商业价值得到体现,整体销售呈现火爆的局面。
南京商业市场销售价格屡创新高,而江宁区由于未来商业价值看好,销售情况领先南京其他板块
【南京商业市场概况】
2009年的商业物业市场,供应规模继续扩大,价格持续上涨。,%;,%;总体成交均价12711元/平米,%。
南京商业市场供应规模继续扩大,价格持续上涨
【整体情况】
南京商业市场供应规模略有上升,集中在城南、河西、江北、江宁四大板块
,比往年略有上升。7月受江宁文鼎广场、明发商业广场等项目推盘影响,。
2009年南京销售型商业物业供应主要集中在各板块中心地段。其中,城南的明发商业广场供应量占全市的的四分之一还多,。
【供应情况】
南京商业市场成交面积逐月回暖,其中江宁板块销售势头强劲,占据总成交量的四分之一
,低于去年水平,下半年受投资风潮影响,逐渐回暖
随着地铁和南站高铁的建设,江宁的商业地产发展势头强劲,,%。
【成交情况】
南京商业市场09年成交均价12711元/平米,全年走势基本平缓。12月成交均价为13624元/平米,%,%。
南京商业市场成交价格基本趋缓,%,%
【成交价格】
南京商铺呈现供需两旺的局面,一方面,南京本来就是商业正逐渐发展的城市;另一方面,越来越多的新兴成熟社区对区域内商业配套需求越来越多,并辐射到周边区域。
目前南京市场商铺热点集中在40-80平米,总价不超过100万的商铺上,这部分产品由于价格适中,便于租售,因而得到市场的热捧。但长远来看,大面积高总价的商铺将愈来愈受市场青睐。
从江宁区经济的发展速度和城市建设的前景判断,未来江宁区的商业市场必将有较大发展。随着江宁地铁的开通,江宁与主城的距离大大缩短,不少原来租住在主城的市民回到江宁,江宁常住人口数量大大提高,而这部分人对包括大型商业体、超市等在内的商业的需求将保持旺盛的状况,而这些需求将为江宁商铺市场提供更多的发展空间,使商铺成为房地产开发和投资的又一个热点。
【市场总结】
凤凰港
商业综合体
托乐嘉
5万㎡
社区型商业
金宝金王府
10万㎡
专业市场
同曦系列
12万㎡
商业综合体
黄金海岸
㎡
大卖场、休闲街
21世纪公寓
16万㎡
综合业态
中国女人街
㎡
综合业态
义乌小商品城
15万㎡
批发零售
【江宁商业分布】
商业概况:以欧尚商业中心,集大型超市、运动