文档介绍：2010年上半年五大城市房地产二手房市场分析
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2010年上半年五大城市房地产二手房市场分析
调整尚未到位价格加速下行
2010年4月,房地产调控新政再度出台,其中对于二手房市场影响最为显著的仍属信贷政策。本次新政对于二套房贷从严操作,部分城市第三套房贷暂停,受此影响,4月下旬开始,主要城市二手房市场迅速转入低谷。但由于房地产市场的区域性特征,不同城市及不同物业类型的表现也有所不同。
从目前的市场情况来看,调控的第一阶段目标已经基本实现,各地房价上涨的步伐得到了遏制,成交量跌至谷底。预计,下半年政策依然从紧,并将加强执行细节,使现有政策的作用得到充分发挥。而对于二手市场至关重要的信贷政策,短期内则不会有放松的可能。因此,下半年主要城市的二手房市场将会是一个量价交换的缓慢复苏过程。
图5-1 五大城市二手住宅市场量价走势(2007年1月—2010年6月)
(一)成交跌至历史低位
房贷严厉收紧需求全面受压(
此番调控政策中对二手楼市影响最大的莫过于信贷的收紧。新国十条要求执行严格的差别化住房信贷政策,对于购买首套90平米以上首付三成,购买二套房首付五成。而在具体执行当中,不仅抑制了投资/投机性需求,同时也误伤到改善性的需求。此后,二套房认定标准出台,由
“以银行信贷记录为准”改为“以借款人实际持有房屋数量为准”,同时认定范围以家庭为单位,认定标准极为严格。据中原统计,五大城市购房者中约有7成选择银行贷款,这也意味着大部分的购房者将受到此次房贷收紧的影响。
从各地调研情况看,目前五大城市基本上都是严格按照中央的政策执行。改善购房的提法已经取消,只要是购第二套房都执行二套房贷规定,另有部分首套自住普通住房的购买者也已难以申请到7折优惠利率,而第三套房的贷款多数银行已暂停申请。受房贷收紧的影响,各地楼市应声回落,成交量锐减。根据中原统计数据,5月份各地成交量仅相当于2008年最低迷时期的水平。其中,深圳和上海两地成交量的跌幅最大,与2009年高峰时期相比,%%;广州下滑幅度最小,亦已达到62%。
豪宅成交锐减中小户型主导(
5、6月份的成交主要来自刚性自住需求。这类需求购买力相对有限,中小户型的低总价房源成为其首选,成交比重显著提高。而各地的豪宅市场,随着投机需求被抑制,成交大幅缩减。
中原成交数据显示,新政后北京、上海和深圳三城市高档公寓成交比重显著下降,降幅约10个百分点;广州和天津则与新政前基本持平。截至6月底,五大城市90平方米以下中小户型占成交的比重均已超过60%,%%。从区域分布来看,次中心区域和一些配套相对成熟的外围区域,成交相对活跃。主要原因是这些区域价格相对较低,且近期的价格松动较大。
图5-2 五大城市二手住宅成交面积走势(2007年1月—2010年6月) 数据来源:中原集团研究中心
表5-1 五大城市房贷新政情况资料来源:中原集团研究中心
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