文档介绍：2010年上半年贵阳·利海米兰春天营销执行计划
2010年2月
上半年营销执行总纲
上半年营销策略执行
上半年营销工作计划
3
4
目录
上半年营销目标解析
2
1
下半年营销工作展望
5
2010年全年营销总体目标
首先,我们要明确项目2010年的营销目标
价格目标
销量目标
品牌目标
2
1
3
营销目标
目标1
2010年全年销售额完成5亿元
目标2
价格低开高走,全年实现较高的价格
目标3
贵阳利海米兰春天成为贵阳知名品牌,利海企业品牌在贵阳扎根当地1>.
营销策略推盘总体思路
80万方大盘
80万方是一个大盘,任何一期产品代表不了整体,只有大盘下的分期
贵阳大市
一期多层洋房
城中小镇
项目
客户认知
客户范围
小区
二期小高层
三期未定
四期未定
五期未定
小区
小区
小区
小区
白云为主,市区为辅
辐射白云极其周边
贵阳市区
贵阳市区
贵阳市区
+
商业配套
=
城中小镇
大盘
营销策略推盘总体思路
吸引客户的概念不是一个小区,而是一个城中小镇的概念
——80万方意大利风情小镇
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
产品定位贯穿始终:80万方意大利风情小镇
品牌期(蓄水期)
销售期
强销期
利海地产18年品质
打造80万方意大利风情小镇
利海地产18年品质
80万方意大利风情小镇
一期多层洋房即将亮相
金阳北双CBD板块
主题:
次主题:
利海地产18年品质
80万方意大利风情小镇
金阳北双CBD板块
南湖区经济适用洋房
金阳北双CBD板块
南湖区经济适用洋房
营销策略一期推广要点
需要解决的问题:
区域偏远,郊区的生活感觉
交通不便,出入极为不方便
项目一期不能代替整体,展示不足
价格同区域偏高,价格门槛难以逾越
解决问题的方向:
强调大金阳北的发展趋势
强调双CBD的概念,南湖宜居板块
展示项目风情小镇的整体感觉
利海品质,强调现房,多功能低总价的性价比
3月
4月
5月
6月
1月
2月
2010年
实现销售约144户,约15264㎡
内部认购
按照以上销售目标计算:平均每月销售套数为=444(套)÷4(月)=111(套/月)
假设项目均价为4000元/平米:上半年销售额=46464(平米)×4000(元/平米)=(亿元)
品牌期
一期样板房开放
一期B区一批次开盘
售楼部对外开放
项目外展场开放
蓄水期
强销期
前店后厂开放
实现销售约200户,约20800㎡
实现销售约100户,约10400㎡
上半年目标分解——销售节点
一期B区二批次开盘
上半年目标分解——推货量\来访量\成交率
上半年一期全推::2010年上半年目标销售套数为444 (套)、销售面积为46464 (㎡)、户均面积为104 (㎡)
则,2010年上半年推出货量=444÷70%(推出货量销售率)=635套(66600平米)。
已知2010年上半年月均销售套数为111(套/月)
则,2010年上半年月来访量=111(套/月) ÷ (10---15%)=740----1110(组/月)
2010年上半年每日来访量= 740----1110 (组/月)÷ 30(天)=----37(组/日)
如果成交率为10%计算的话,每日成交套数等于: ----37 (组)× 10%=3---4(套)
2010年上半年累计成交=3---4(套)× 30 (天)× 4(月) =360---480(套)
如果成交率为15%计算的话,每日成交套数等于: ----37 (组)× 15%= 4---6(套)
2010年累计成交=4---6(套)× 30 (天)× 4(月) =480---720(套)
一期货量全推出
来访量日均25组以上
日均成交销售4套以上
实现目标需解决的问题
?
供货量需达到635套(66600平米=一期全部货量)
----37组
成交率达到10-15%左右
上半年营销执行总纲
上半年营销策略执行
上半年营销工作计划
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4
目录
上半年营销目标解析
2
1
下半年营销工作展望
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营销策略推盘策略
【集中开盘多批次推售】:建议本案采用“集中开盘+分批次开盘”的策略导向推售,彰显大盘气质,保证供货量充足,大步快跑,营造热销氛围。
4月
5月
6月
3月
2010年
推出房源约270户
内部认购
一期样板房开放