文档介绍：2010年淄博大芦湖别墅项目营销策划案
大芦湖
别墅项目营销策划案
(讨论稿)
2010年06月12日
本案开发目标:高额利润+品牌崛起
淄博塑工置业股份有限公司成立于1993年,是我市乃至全省塑料生产领域的骨干企业,被山东省体改委列为全省首批50家股份制试点单位之一。
但是,塑工置业作为淄博本土的房地产企业,在淄博相对知名度不高,原因是一直未曾开发过一个知名度较高的高端项目,来提升公司区域品牌的知名度和美誉度,进而形成一定的品牌效益。
将本案塑造成淄博具有唯一性和特色性的高端项目,在实现高额利润的同时,又可以实现塑工置业在淄博区域知名度的大幅提升,使塑工置业成为淄博知名度较高的区域性品牌。
论证实现这两个目标的可能性,以及如何实现这两个目标即是本次报告的出发点和方向。
本策划案整体框架
第一篇
高端市场研究
第三篇
销售方案
第二篇
项目定位策划案
第四篇
定价方案
第五篇
推广方案
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第一篇高端市场发展状况
一、起步较早,仍处于发展的初级阶段
由于淄博工业城市环境问题,前些年淄博富裕阶层基本都选择在海边置业,直接导致淄博高端市场起步乏力。伴随着淄博市环境不断改造的进程,房地产市场的稳健发展,淄博别墅市场开始从起步走向发展阶段。
2003年淄博别墅市场起步,中阿三星房地产开发的绿洲花园项目是淄博别墅市场的开端,而后阳光名筑在淄博市场创造了别墅市场规划、设计及营销的典范。而后周村马鞍山附近的普利艾伦庄园开始建设,至今开发到三期;2006年,华侨城中心别墅动工;2007年临淄奥林匹克花园三期联排别墅推向市场;2008年,桓台荷塘月色开工;2009年底紫园别墅项目开工建设。
综观淄博别墅市场,从2003年起步至今,别墅项目数量较少,建筑品质多数也较为一般,只能说处于开发的初级阶段。
二、主要特点
1、在售别墅项目较少,开发建设速度缓慢
淄博别墅市场从2003年起步至今有7年的时间,开发项目屈指可数,主要有:绿洲花园、阳光名筑、普利艾伦庄园、华侨城别墅、大德华瑞开发的
“外商居住区”、荷塘月色、紫园及韩相香堤美墅等多个项目,多数项目规模较小,开发建设速度缓慢。
2、项目位置较差,周边环境一般
除阳光名筑及华侨城别墅外,其他项目均处于张店周边及其他区县,位置较差。除普利艾伦庄园靠山(马鞍山)、香堤美墅靠河(孝妇河)外,其他项目周边环境均一般或较差,无可利用的天然景观资源。
3、风格不明显,雷同中有一定的变化
淄博别墅市场以欧式风格的独栋和联排为主,风格比较雷同,没有细分为北欧、地中海等风格,统称为欧式风格,风格上的变化主要体现在紫园为现代风格、荷塘月色为中式风格。
4、产品没有引起消费者的共鸣和认同,销售速度一般
周边环境较差,除阳光明筑外,销售速度均较慢,没有引起高端消费者的认同。如2003年左右开发的阳光3>.瑞绣园至今还剩余30多套,荷塘月色、艾伦庄园等近几年开发的项目速度也很一般。
5、项目供给区域比较分散,没有形成区域性的别墅供给市场
淄博现有的别墅供给区比较分散,因而也没有形成市场认同的高端别墅产品供给区的概念。
综上所述,可以看出淄博的别墅市场在起步、发展中有了一定的变化,但仍不能对潜在的高端消费者产生强烈的共鸣和认同,因而说淄博别墅市场仍处在市场发展的初级阶段。
三、别墅供应量较少,比较分散,以联排居多
1、淄博主要别墅项目表:
注:鸿嘉星城临湖国宅已对外推广,但是尚未定价。淄川等地还有一部
分度假村别墅,与本案差异较大,竞争性很小,暂不列述
2、淄博主要别墅区域分布图:
①阳光·瑞绣园
②鸿嘉·荷塘月色
③华瑞·香溪庭院
④华侨城·中央大宅
⑤韩相香堤美墅
⑥鑫盛·阳光名筑
⑦紫园
⑧奥林匹克花园
⑨普利·艾伦庄园
⑩奥都花园
四、淄博未来别墅主要供给
□鸿嘉星城,位于桓台县果里镇,鸿嘉置业开发,临湖国宅已对外推广,价格未定。
□张周路孝妇河周家村地块,约100亩,规划未出。
□张周路孝妇河北涯村地块,约200亩,规划未出。
□周村东坞、西坞地块,约2000亩,规划未出。
□香堤美墅,韩相置业开发,位于张周路以北,孝妇河以西,总建筑面积13万平米。主要物业类型有独栋、双拼、联排、叠加别墅以及花园洋房等,共约580套。
□圣亚置业在西十路与中润大道交汇处的部分别墅。
□紫园,东升地产开发,位于张店区政府对面、张周路南;有联排别墅、小高层、高层,将于2011年推出其别墅产品,共288套。
□奥都花园,位于胶王路以南,凤凰山东路以东,有独栋、双拼、联排、叠加及普通住宅。一期全为独栋或联排,现已开始积累客户。
今后,淄博的别墅市场未来供应量将逐渐放大,