文档介绍：2011年天津·金泰丽湾营销推广全案
商战无序,策划先行
联系:1053527879 房地产商域网://1>.
《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市!
此页,可删除
借鉴他人智慧,让您豁然开朗,事半功倍!
学习前辈经验,让您少走弯路,再攀高峰!
内部资料,仅供会员学习、参考使用!不得外传!不得用于商业用途!
天津·金泰丽湾
2011营销推广全案
第一部分:外部环境
1. 政策环境——天时:
全国市场:
限购+ 限价+ 限贷
加税+ 加息+ 加准备金+加保障性住房
国八条出台,从广度、力度、密度上对北京、上海、重庆等城市打压最大,
政策影响力最强。
3限4加
史上最严格调控迎来市场寒冬
天津市场:
限购+ 限价+ 一房一价
本市/外埠+ 年涨幅+ 放价公开/涨价申请/资金监管
受“津十条”影响,天津市近期成交量大幅缩减,目前市场呈现量跌价涨的状态。
2010年至今天津市商品住宅成交量走势
2010年至今天津市商品住宅成交价格走势
单位:万㎡
单位:元/㎡
2010年天津市商品住宅市场经历了两次新政,经历短期调整后,市场恢复情况较好;
“津十条”出台后,可谓史上最严厉的调控政策。从3月份至4月中旬成交数据显示,成交量下跌明显,预计本月成交量为38万㎡
2010年天津市商品住宅平均价格水平为9325元/㎡,两次政策出台对于后市的影响并不深远;
本次新政后,市场观望情绪浓厚,价格下跌势头尚未显现。
“津十条”出台
新政
新政
近期政策影响
东丽区概况
东丽区价格走势
东丽区成交供求走势
东丽区市场呈现供大于求态势,供求比1:;
近期,新政调控不断加码,需求量将强行限制,导致市场各方悲观预期明显增强;
尽管随着区域市场供应量的增大,但成交量下行压力将持续。
东丽区成交价格持续上涨,%;
2011年4月上旬东丽区市场价格为10622元/平米;
近期成交价格呈现小幅反弹迹象,调控政策的深度影响尚未体现;
东丽市场总体量价保持高位,新政影响下面临下行压力。
两次新政出台后房地产走势
东丽区商品住宅供求走势分析
东丽区商品住宅价格走势分析
小结:
国家调控决心大,后市利空预期明显
天津受波动,相对一线城市稍显温和,客观上影响到城市化进程
一线城市居民置业升级成本加大
精装将成为天津市场主流,以此对抗政策“一房一价”的短板
“天时”要求我们做品质
2. 区域环境——地利
2. 区域环境:
产业升级的空港/开发西区
居住升级的华明镇东丽湖
一体化的
泛空港经济区
泛空港经济区
2. 区域环境:
产业升级的空港/开发西区—区域发展的发动机
2. 区域环境:
产业升级的空港/开发西区—区域发展的发动机
固定资产投资比例保持持续增长,产业聚集速度优势明显
属性变化的东丽湖——城市级生态休闲区
旅游区
社区级配套商业引入
城市级配套商业引入
城市级生态休闲区
变迁
主要产品类型
配套设施
度假产品
别墅+洋房
中间产品
别墅+洋房+高层
生态产品
高层+洋房
万科东丽湖、朗钜天域商业、朗钜欢乐谷
地铁、华侨城欢乐谷、高尔夫
随着片区一体化,东丽湖的区域属性也发生了剧烈变化,随着城市级别的配套商业引入,依托突出的生态自然优势,其将成为城市级别主题生态休闲区
品质升级的华明镇——空港辐射的首选居住区
农村
入选世博会的
小城镇试点
空港辐射的
首选居住区
大量生活配套建设
高品质项目及配套建设
作为距离空港最近,生活配套设施最全的区域,随着优质项目的注入,华明镇将成为空港辐射的首选居住区和产业转移区
小结:
市区和滨海两级的中间,价值洼地
空港及开发西区、华明镇、东丽湖已成为一个大的板块,互相联动
东丽湖坐拥自然资源优势、城市级娱乐休闲资源引入、地铁贯通等优势,将成为城市级度假生态休闲区
空港的产业升级和增长将成为大区域发展的引擎
华明镇依据位置优势,将成为空港人群居住外溢和空港产业带动相关产业外溢的第一选择
深入研究华明和东丽湖这两个区域,会发现其虽有共性,但个性鲜明。
共性:空港的带动效应
个性:东丽湖——突出的休闲/生态属性
华明镇——突出生活归属地属性
“地利”要求我们做生活
东丽湖
滨海高新
东丽开发区
空港
华明镇
程林庄
金钟公路
津滨大道
金钟公路
程林庄
津滨大道
东丽开发区
华明镇
东丽湖
滨海高新
空港
存量:59万平米
存量:35万平米
存量