文档介绍：2012年7月江阴佳兆业·壹号公馆三季度营销执行方案
佳兆业·壹号公馆
三季度营销执行方案
2012年7月
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报告框架
目前营销状况
市场环境分析
项目余房盘点
客户分析
三季度营销执行方案
案场执行力提升方案
进入三季度以来,项目来访及成交呈现回落态势
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截止18日,7月份已过大半,项目仅成交房源4套,成交面积6031>.09 ㎡,,实现销售均价7728元/ ㎡。
除了缘起7、8月份是地产营销传统淡季的因素之外,我们对项目自身进行了深入审视,寻找项目营销尚不完美的不足之处,以期能够针对三季度制定更精准的销售策略。
通过与销售人员的深入访谈,在洞察客户心情的基础上,目前营销主要存在如下几个矛盾点
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市场转暖与客户仍然观望之间的矛盾;
推广力度与客户认知不匹配之间的矛盾;
特价房与新推房源同时销售之间的不协调;
广告诉求无法催生客户欲望的问题;
暖场活动主题对销售促进的效果不佳的问题;
现场执行力与高端项目质素之间的矛盾。
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报告框架
目前营销状况
市场环境分析
项目余房盘点
客户分析
三季度营销执行方案
案场执行力提升方案
中原判断,后市市场态势:“审慎乐观”,顺应政策、灵活应对是下半年营销措施执行关键
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抓住市场时机,快速出货,灵活应对是制胜关键!
中央态度坚决,调控大幅回转机会渺茫
降息、降准,购房成本降低
首贷优惠鼓励自住需求
土地处理增大市场供应量
保持调控
稳定性
降息、降准
闲置土地
处理
首贷
利率优惠
江阴商品房成交实现表现出较无锡更快的波动性,但于我项目来说,并未出现这种势头
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自5月份以来,受调控放松利好,江阴商品房市场成交快速上扬,5月、6月份成交持续增长,环比增长率分别为52%和20%。%,江阴高出26个百分点;
备注:截止7月18日,江阴全市商品房7月份共成交949套,按照均值计算,7月份可实现成交约1634套,此处以估计值进行分析。
从竞争层面来讲,多个竞品项目仍在采取以价换量的营销策略,对我项目截流及预期存在较大的影响
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项目名称
成交套数
成交面积
成交均价
爱家名邸
40 套
9484
东方王府
91 套
86>045
佳兆业广场
36 套
7660
君邻世家
8 套
16358
青年公社
16 套
7634
御峰花园
31 套
7155
-
金科·东方王府情感诉求,针对主力年龄段客户群进行情感营销;
爱家名邸系列活动配合房源折扣开展;
丹芙春城睦邻中心开放,全新房源即将亮相;
青年公社折扣力度加大。
爱家名邸
丹芙春城
金科·东方王府
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报告框架
目前营销状况
市场环境分析
项目余房盘点
客户分析
三季度营销执行方案
案场执行力提升方案
截止7月18日,,小户型占比近90%;
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2012年成交汇总
套数
套数占比
面积
总额(万元)
均价(元/㎡)
90
49
26%
7473
110
116
62%
8023
230
10
5%
8351
250
11
6%
8247
其他
1
1%
8751
合计
187
100%
7971
佳兆业·壹号公馆自2月25日启动首次开盘以来,截止7月18日销售房源187套,其中90-110㎡小户型产品销售165套,占比接近90%。其中又以通透两房为成交主力;
考虑到公司项目之间的竞争以及项目态势,三季度仍以小户型去化为营销主基调;
截止目前为止,我项目集团年度销售指标完成率为64%,但距离江苏公司指标要求仍有较大的差距。
4#余房能够快速去化的房源不足20套,7月下半月重点应围绕4#特价强力促销,8月转入5#突击
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7单元
01
02
03
3001
3002
2901
2902
2903
2801
2802
2803
2701
2702
2703
2601
2602
2603
2501
2502
2503
2401
2402
2403
2301
2302
2303
220