文档介绍：2012年新乡壹克拉公馆Ⅰ期营销执行方案4
本案的楼盘得分为假设条件下的得分,经测算,
得分为161>.1,
得分套入公式,得出本案高层住宅楼价
(均价)为3133元/平方米。
此价格与实地调查的估计结果十分相近,估计有2%左右的误差。
销售策略之人员配备
项目销售经理 1人负责整案销售业务推展、控制
楼盘秘书 1人协助项目经理行使整案销售业务推展、控制的职责
项目销售人员 6人负责日常销售接待,客户追踪
项目助理 1人负责预、销售合同签定、登记及办理按揭贷款手续
企划小组 2人全面负责整案的广告企划、包装、实施推广、营销策略调整的事务
市场攻击布局
市场攻击布局
整合项目的市场攻击
一期市场攻击
开盘阶段市场攻击
战术如何部署(战术执行)
Tactical execution
一期战局部署:
7月
8月
9月
10月
11月
1月
2月
强销期(2-4)月)
蓄水期(10-2月)
造势期(7-10月)
首次开盘
建立项目品牌物业形象,炒作品牌话题
快速蓄客
兑现期待,确立标杆
感受产品魅力
二次开盘
生活形态传播
开盘热销
房展会活动亮相
“壹克拉”钻石拍卖场
销售中心开放活动
后现代艺术节相关活动
展示区开放活动
认筹系列活动
样板房开放活动
开盘系列活动
世博集团感恩活动
后现代钻石生活的礼赞(性价比)
壹克拉,西区一座后现代之城
12月
实景展示,聚道拓展
VIP卡认筹、深度意向沟通
价格测试
目标:1000批;
活动营销,品牌影响
媒体覆盖
目标:2000批;
事件营销系列
媒体覆盖
目标:600批;
样板区开放
样板房开放
3月
4月
认筹开始
接待中心开放
一期营销顺序:
通过方案前期市调统计,采取项目可比因素量化法得出住宅均价应在
而商业定价由于与其他项目可比性较差,因此采取与同区住宅同比定价方式,借用心理承受估价的方式得出两层底商均价应在
4800-8000平米/元
3133平米/元
一期营销顺序建议:
先住宅后商业
高调性宣传住宅,后现代生活理念、铁西复兴的未来、高性价比社区等宣传,让客户心理期望值超越预期,达到快速去化的目的,壹克拉公馆沿街商业前期不建议进行销售,原因在于此沿街底商类似于社区商业,不能寄希望于周边客群(较地段,价格无法提升),主要应为社区业主,通过快速销售住宅聚拢人气后,进行市场调研及一期业主调研,以社区业主进行商业价格估值,将沿街底商进行整体推广(比如铁西美食街等)来填补铁西市场空缺,将沿街商业的价值倍增。
一期销售目标制定:
制定销售目标说明:
鉴于目前本项目尚未开始销售,因此对于整个销售目标的确定依照市场动态及相关在售项目开盘、强销期和持续销售期的销售情况,夺定本项目的销售目标。
开盘目标:确定新房号开盘当天的销售比例
强销期目标:开盘当天以后一个月内,新房号的销售比例
持续期目标:开盘、强销后,仍未出售的房源自动转化为余房,对余房的销
售比例进行确定
销售周期8个月(认筹开始计算),力争在2013年7月份,一期1#、2楼#完成整体销售率90%,第二批3#、4#、5#楼完成产品销售率到75%。
2012年全年共计推出产品344 套,建筑面积约34000平方米,争取在全年实现销售率80%,实现销售回款额9000万元。
战术执行(一)
现场攻击
1、营销中心周边高旗和大型指示牌及停车指示等布置
2、目前已购买的新乡四个大型户外广告位
3、对老新辉路进行包装,设置壹克拉景观大道,
4、营销中心、市区接待中心内部营销氛围包装
4、建设路、西华大道引导旗
5、市区接待中心周边导示设计
6、展示区域的背景音乐效果
攻击原则:
1、建设路、西华大道是交通动线,可以第一时间展示形象;
2、项目的实景展示效果对销售的促进力很大,建议将部分建筑物料做个展示区,展现环境实景及建筑样板效果,强化实景效应;
3、环境是非常重要的,带生态动感的环境更能鲜明地感染买家,建议对营销中心及老新辉路进行细致氛围包装。
第一部分:VI核心第二部分:现场包装第三部分:卖场包装第四部分:形象包装
1、楼盘标志 1、围板 1、形象墙设计 1、楼梯氛围布置
2、标准色及标准字 2、工地路牌 2、实体展板 2、楼梯间欢迎牌
3、标准组合 3、营销中心导示牌 3、售楼书 3、户型标牌
4、营销中心标牌 4、折页 4、展示空间功能标牌
5、停车场导示牌 5、价格单页落格 5、免费赠送标牌
6、营销中心欢迎标牌 6、付款方式清单落格
7、建设西路挂旗 7、手袋设计
8、示