文档介绍：2012年新乡壹克拉公馆Ⅰ期营销执行方案2
数据解析:
新乡城区项目存量仍为巨量,受全国地产大势影响,新开盘数量较小,多为老项目的持续销售,销售价格无明显波动,采取各式多彩的营销活动来刺激销售,部分楼盘价格明升暗降,以价换量。房地产营销战役升级,未来竞争压力增加。
房企应借力楼市传统黄金月及信贷利好时机,继续以价换量,以质保量,以量带量,延续市场回暖温度。五一期间货量约7成集中外围市区,且余货颇多,新货少。五一成交是否理想,关键看外围区域的销售情况。
新乡2011年至今土地放量情况
新乡地产开发规费与政策分析
基础数据在新乡政府与事业单位网站获取
新乡市鼓励投资优惠政策:
国内投资者固定投资在500万元以上的工业企业,经营期10年以上的,从获利年度起,前两年按其企业所得税对地方财政贡献额的100%支持企业;第3年至第5年按50%支持企业。
经营期限在10年以上的生产性外商投资企业从获利年度的第三年起,根据注册资金(包括新增投资),视其企业所得税对地方财政新增贡献额的大小,连续5年按20%-50%的比例对企业予以支持。
对新办工业生产性企业应缴纳的各种管理类、登记类、证照类行政事业性收费(不含各项社会保险费和资源补偿类收费),除中央和省应收部分外,其余一律免收。
对投资道路、供热、供气、供排水、污水处理、园林绿化、公共交通、环境卫生等市政公用设施及环保项目的,免收市政基础设施配套费。
对投资于公益性的文化、卫生、科技、体育等公共设施的,按50%收取市政基础设施配套费。
高新技术产业重点项目购置生产经营用房的,减半征收房产交易手续费和产权登记费
投资高新技术产业项目和先进技术企业,投资额达到1000万元人民币的,市政府将在土地地价上给予优惠。
新乡房地产开发项目成本构成收费标准简表
序号
项目名称
单方成本(元/平方米)
行政规费
1
人防工程
14
2
市政配套
120
3
工程监理
6
4
招标代理费
6
5
招标交易费
1
6
标价审查费
03>.5
7
图纸审查费
8
地质勘探
1
9
文物勘探
2
10
房屋登记费
11
测绘费
12
交易费
3
13
垃圾处置费
2
14
避雷费
2
15
规划设计费
1
16
消防
30
17
社区配套
5
18
管理费
20
19
不可预见费用
30
20
税金合计
12%
新乡房地产开发项目成本构成收费标准简表
工程建安成本标准
21
散装水泥
22
环保墙体
7
23
土建造价(小高层)含暖气/弱电
1050-1100
24
道路绿化
60
25
水电配套
80
26
地基处理CFG桩
30
27
设计费
15
28
电梯费
30
29
营销费
90
30
财务费
20
制胜点如何(目标客群)
Customer base
新乡地产三大战斗群
内城板块
新东区板块
开发区
东南板块
从上图,综合新乡城市发展规划的发展脉络,我们发现:新乡房地产市场发展与城市发展规划密切相关。
现依据新乡城市规划板块定位、配套规划的发展现状及消费者购房的区位价值认同状况将新乡楼市划分为内城板块、东南板块、行政东区板块三个板块分别研究。
区域范围:指新飞大道以西、向阳路以北、北环路以南广大区域。
本区域在售楼盘26个
以和平大道、平原路、人民中路、金穗大道展开分布,竞争较为激烈的区域
内城区板块
、平原路繁华商圈、人民公园、滨河景观等城市稀缺资源,房地产开发主要围绕以上核心价值。
,土地资源相对紧张,多为城市遗漏地块开发或老厂区改造项目,如星海假日王府、润华翡翠城、华中首座等。
,购物、生活、教育、休闲等配套齐全,购房消费表现为原住居民自住改善需求居多。
(公园、繁华商业地段等),发展商借势开发综合性商业、酒店公寓,投资需求占有一定比例。
内城区板块概况
1、本区域上半年投放量分析
本区域目前在售大盘不完全统计共15个以上,马上要销售产品基本上都集中在今年4月5月6月开始,在今年上半年本区域房源投放量约7000套左右,投放面积约80万平方米左右。根据市场客户需求量来讲80万方是一个不太好消化的小天文数字。当然不排除个别楼盘能够顺利售罄。大多数楼盘多为持续销售阶段,采取多样化促销手段。
内城区板块楼市调小结
2、本区域销售价格分析
本区域由于物业档次层次差别大,销售价格跨度也较大,相对新区有价格优势