文档介绍：2013郑州写字楼市场调研报告初稿
2012郑州写字楼市场报告
(初稿)
锦和添恒
2013年02月
沟通目录:
重点个案扫描
市场篇
郑州市场格局概况
写字楼市场概况
区域竞争格局
中心城区城市用地增长边界:东至京港澳高速公路,西至环城高速公路,北至黄河湿地保护区,南至南水北调中线工程。
政府主导城市外扩,建成多组团城市:规划对郑州市发展定位为:全国区域性中心城市;市区由中心、北部组团、西部、东部和南部组团组成,采取“多中心、组团式”布局。
郑州中长期最有利的发展方向是东和北:西向和南向受到老工业区的阻隔,目前发展以工业为主;城市外扩选择的方向必然是城市形象好、土地收储容易的东区和北区。
小结:郑州市未来10年发展方向主要以东、西、南三个方向为主,北部控制开发保护黄河湿地,从产品形态来看东区和北区是目前的区域认知度较强板块。
郑州市场格局概况
板块格局
郑州最早的商业中心
最早的政治、行政区域
西区生活集中区
服装批发集散基地
新兴的商圈
二七商圈:中部第一商圈郑州最早的商业中心,传统百货、商场大多聚集在此;
碧沙港商圈:西区生活集中区,此区域的商业体量小、且商业品牌都比较小;
火车站商圈:中国三大服装批发基地之一,有20多年的历史,主要以服装批发和小商品批发为主;
紫荆山商圈:05年就开始发展,由于地处郑州的行政区,河南省委、省ZF、省政协、省公安厅、省司法厅以及检察院等ZF办公,其政治、文化教育的气氛浓重;
郑东商圈:是政府重点规划及打造的新兴商圈,CBD及副 CBD中心均在此区域。
郑州市场格局概况
商圈分布
CBD中央商务区,总用地面积约2平方公里,有“郑州国际会议展览中心”、“河南省艺术中心”及60栋高层建筑构成。商务氛围浓厚且商业配套较为成熟;
龙湖区域:在CBD的北部,将现在的洼塘地开挖为具有相当规模的人工湖—龙湖,龙湖周边作为CBD副中心,规划为国际性旅游度假、文化教育和高级居住区。
CGD以新省政府为核心,周边聚集了20多家政厅级单位,政务氛围非常浓厚;
高铁板块:缘于高铁站的兴建,众多开发商纷纷来此区域拿地建楼,此板块的写字楼、商业体量庞大,目前处于开发建设中,此板块成熟预计还需要5-10年。
整个郑东新区板块CBD、龙子湖区、CGD、高铁板块、郑忭路板块构成;
郑州市场格局概况
重点板块:郑东新区
写字楼市场概况
2012年写字楼销售排名
销售额超过2亿元的有11个,合计643>.58亿元,%
销售面积超过1万㎡的有14个,㎡,%
写字楼市场概况
2012年写字楼销售企业排名
销售额超过4亿元的企业有4个,,%
销售面积超过1万㎡的企业有10个,㎡,%
甲A写字楼界定标准:体量在5万㎡以上,标准层面积2000㎡左右,,停车位不低于150㎡/个以及其它智能化要求,售价不低于10000元/㎡。
从图中可以看出郑州整个写字楼的分布主要集中在东区,西区由于是老城市,受规划限制,目前写字楼项目较少且不集中。
区域竞争格局
郑州写字楼项目一览
东区写字楼竞争格局
区域竞争格局
区域竞争格局
产品配置情况
从数据整理中能看出,郑州西区的写字楼开发较早,品质及配套普遍偏低,产品竞争力方面偏弱,整个东区的写字楼的品质相对西区高,并且东区的写字楼精装项目已经开始陆续涌现,从目前市场表现来看,尽管有些项目位置较偏僻,但产品配置水平仍较高。
区域竞争格局
产品配置情况
目前郑州重点在售写字楼主力户型面积分布区域差异性较大,西区、金水区写字楼项目主力户型主要集中在100-120平米左右,郑东新区主力户型面积较大,主要集中在150-200平米左右,主要与项目品质与区域市场特点和客户特征有关。
区域竞争格局
户型面积情况
郑州市当前已入驻甲A级写字楼较少,主要分布在金水路商务板块和郑东新区CBD板块,由上表可以看出,租金水平与写字楼档次存在正比关系,楷林、地王大厦、绿地峰会等高端写字楼租金在3元/㎡·天以上,其它甲A级写字楼租金水平通常在3元/㎡·天左右。
高铁区及行政板块暂未形成租赁市场,促进了金水区和郑东新区年均租金的增长,分别为13%和11%。后期随着郑东新区众多高端写字楼的入市,市场将趋于饱和,同时带来租赁市场竞争压力大,市场租金可能出现“租金小幅上涨
”的趋势,随着新兴产业和产业转移,写字楼市场需求将持续走高,核心城区写字楼租金将维持一定幅度上涨。
区域竞争格局
租金水平情况
西区的写字楼价格8700—12000元/m?