文档介绍：安徽蚌埠五河县壹品城市广场市场研究定位报告(上)
第一部分区域市场研究
第二部分项目地块解读
第三部分项目总体定位
第四部分产品规划建议
第五部分营销推广策略
Contents
第一部分五河县市场研究
区域价值-五河县宏观经济
指标名称
单位
怀远县
五河县
固镇县
工业固定资产
亿元
333>.8
农业总产值
亿元
工业入库税金
万元
零售总额
亿元
54
农民人均纯收入
元
4837
五河县总人口达72万人,其中城区常住人口15万社会消费品零售总额都在呈上升趋势,这些都为五河县商业的展提供了优越的先天条件。
五河县商业现状及经济发展趋势,呼吁大型商业中心的出现。
五河城市规划采用“一城四区”的结构形式。老城区以居住和商业为主;城南新区以行政办公和工业园区为主;崇东新区以居住为主;夹河滩休闲区以休闲观光为主。县级行政中心迁至城南新区老五蚌路与城南大道间中心地区。采取“组团发展,突出重点”的方针,充分依托旧城改造建设商业中心,完善建设市区西部、南部和东部各个组团。
本案
青年圩广场
国贸大厦
华润苏果
万福商业街
新天地商业广场
左岸名城商业及小区
皇都大酒店
五河宾馆
五河三小
五河县政府
小商品市场
地税局
第一中学
华运超市
锦绣兰庭小区
电视台
区域价值-五河县宏观经济
本案处于老城区中心地带,是城市规划中的重点商业项目。
区域价值-交通便利,公路运输便捷
西距蚌埠50公里,距南京、合肥160公里,从县城出发25分钟可达三个高速公路(蚌宁高速公路沫河口、明光出口和宿迁至南京高速公路双沟出口),104国道、306、304省道把五河与省内外紧密连结。即将开工建设的徐州——明光高速公路和规划中的双沟——沫河口高速公路在五河县城附近留有出口;铁路:京沪铁路从南部边境通过,拟建的京沪铁路支线沫河口工业区铁路专运线已列入国家计划。水路:千里淮河横贯五河东西,长年满足1000吨级船舶通航,拟建的蚌埠港五河城关作业区和沫河口作业区可供千吨级船舶停靠。
区域价值-经济辐射能力强辐射区域广
五河作为蚌埠北部经济核心,其周边辐射能力很强,10公里范围内辐射五个乡镇,辐射辐射面积520平方公里。五河定位于蚌埠东北部新中心,城市化进程日益加快,区域发展迅猛,潜藏着巨大的商业需求。
城镇名称
区域面积
(平方公里)
所辖人口
(人)
凤阳县
73万
泗洪县
108万
固镇县
1363
五河商业物业市场分析
商业物业的两种类型:
大型集中商业:国贸;
临街商铺:万福、新天地沿街商铺等;
大型商业物业比较表
名称
规模(M2)
商业主力店(主题商业)
售价
返租情况
销售率
国贸
3万
华润苏果
8000左右
返租8%,共返15年
90%
新天地
15万平方米
以服装、鞋子、饰品等业态
沿街1万左右
内街7千左右
无
98%
万福
以服装、鞋子、饰品等业态
沿街1万左右
内街7千左右
无
100%
西城美墅
小区配套商业
8000左右
无
未售
模式:确定一个新的商业经营主题,或者以极大的优惠政策引入主力商家,并以返租的形式销售的运作手法;
商铺调查表10万
租金和售价的关系
五河商铺的租金回报率一般处于4%-5%之间的较低水平;
人流量是影响商业街价值的关键因素:
——步行街由于人流量大,服务范围广,业态丰富,经营状况好于服务住宅的社区商业;
竞争态势-地块周边商业租金处于待发展阶段
根据目前五河县商业中心商业门店的租金调研,本案所处位置租金水平比较高,处于黄金地段中心的位置。
但是,本案启动后,随着商业部分的兴起,商业档次与氛围的成长,本案将当之无愧的成为五河的商业核心。
五河住宅市场分析
西城美墅
,多层、小高层、高层。开发商实力比较雄厚,离县中心比较远,属于新区,项目整体现代风格,整体规划细节比较合理,周边配套不够完善。户型设计比较合理76——124平米。
五河住宅市场分析
亿豪泊景城
,多层、小高层、高层。开发商实力比较雄厚,离县中心比较远,属于新区,项目整体现代风格,整体规划细节比较合理,周边配套不够完善。户型设计比较合理76——124平米。
五河住宅市场分析
畅达城中嘉园
项目约5万平米,项目已高层和裙房结合的形式布局,开发商是以前国贸的开发商。
五河住宅市场分析
腾飞南苑
项目由多层、小高层