文档介绍：保利大望京项目趋势营销
保利大望京项目趋势营销
易居(中国)华北事业部
望京,向世界进步
前言
不太好的时机——就市场而言,从现在起到2011年,严政、加息,绝对算不上一个好时机
很好的基础——就望京而言,依托亚洲最大的城市住区,聚集了庞大的地缘群体,望京商务区规划适时推出,在全球化的背景下,望京正在向世界进步!
破局逆市,营销趋势——本案完全有机会创造弱市热岛,正如大兴、国奥两个版块在上半年的表现。
大趋势
全球化、CBD启示、大望京
全球化,加速城市重心沿机场高速上移
全球化一方面是更多的跨国/异地企业进京,另一方面是由于市场的泛地域化,带来了商务/政务等更频繁更广泛的往来,于是,城市对机场的依赖性越来越高
望京距离机场仅20分钟高速直达,以其成熟的城市功能为基础,大望京商务区(望京CBD)的出现是北京多中心拓展城市的必然选择
纽约/巴黎/东京/上海等世界城市,无一例外
CBD是望京的未来
以国贸为原点辐射发展
以CBD东扩为契机的再次东扩发展
以华贸为标志的成熟
新城国际
御金台
建外SOHO
银泰中心
首创禧瑞都
华贸中心
长安8号
万达公寓
项目名称
开盘时间
开盘均价
目前价格
价格增幅
银泰中心
2005-12
36000
80000
+1223>.22%
御金台
2007-6
39000
60000
+%
建外SOHO
2005-7
17000
30000
+%
新城国际
2005-1
15000
43000
+%
华贸公寓
2003-8
15000
35000
+%
首创禧瑞都
2009-5
35000
68000
+%
长安8号
2010-2
60000
80000
+%
CBD助推区域居住物业价格飙升
成熟的CBD是大望京最好的样板区;大望京是仅次于CBD东扩的大核心城区规划重点
大望京需要真正的中心
1994年-1998年
2006年-2010年
1999年-2001年
起步阶段
2002年-2005年
快速发展阶段
成型阶段
1
2
3
4
大型住宅项目启动,以高密度纯居住项目居多。
产业研发基地,品质型住宅(公寓)项目、商务办公楼、底商等。
大型商业、配套型物业项目开发、商务办公楼、高品质住宅、公寓项目
以福利分房和最早先购置商品房的购房人,区域开发早期以普通板楼为主,95年开始有高密度楼盘项目。
北部科技园区、望京整个板块
望京东部新区、西南区
花家地、南湖渠路区域
加快建设阶段
开发项目类型
以望京新城为中心向外辐射
主要建设区域
5
2011年——
成熟阶段
望京产业园区,大望京区域
大望京区域大型住宅、办公项目的开发
从“城乡结合部”到“亚洲最大国际化住区”的蜕变
核变
从“国际化睡城”到“国际化商务居住区”的蜕变
核变
从“国门商务区”到“第二CBD”的升级
核变
发展16年,居住规模超过1000万平米,常住人口达24万。
面对这个市场,我们发现——
1、随着区域发展,望京已经沉淀了大量的导入客户和产业客户;
2、随着居住物业品质的不断升级,区域存在大量的品质改善需求,而且需求开始呈现外溢趋势
根据易居(中国)操盘:天润·福熙大道的成交客户有30%来自望京;中粮·祥云的成交客户有12%来自望京;
庞大的需求基础:品质改善、功能改善
现实已聚集的一批总部型为代表的企业,提升了望京的产业导入和高端客户量级
1、相对低的办公成本;
2、与城区客户比较好的就近服务关系;
3、因为机场,较高的中高层商务效率
现在即是未来
北京第三极:CBD、中关村、大望京
大望京商务区——
未来北京东部的第二个CBD,城市新中心的最后一块拼图;继CBD、中关村之后的商务第三极
大望京将由原来的城中村(低矮楼房)发展为“第二CBD”(国际化企业总部、高端居住)
大望京商务区
大望京商务区东至京顺路,西南临望京中环路,北临北小河和地铁15号线。
,居住建筑规模约26万平方米,仅约25%,土地资源极为稀缺,房价具备上涨动力。
在整个商务区内,还将设置1所中学、1所幼儿园及其他生活服务配套设施,并安排公交枢纽及其他市政设施。
早在商务区规划公布之前,区内的大望京公园就已建设开工。“大望京公园”,拥有2万平方米水系,建成后将成为朝阳区北部第二大公园。
2010年2月大望京商务区规划获得批复,在朝阳区政府的规划中,作为北京首批城乡一体化示范项目的大望京商务区,力争成为北