文档介绍：保利花园营销执行方案及开盘前工作计划
保利花园营销执行方案及开盘前工作计划
营销中心
2010年4月23日
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目录
第一章、准确把握市场走势实现最佳业绩
第二章、准确定位提纯产品核心竞争力
第三章、精准营销打造全方位推广通路
第四章、全效渠道运用实现策略目标
第五章、开盘前工作计划
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基本目标
确保销售成功
进阶目标
收获更大利润
更高目标
建立紫金高端品牌形象
营销目标
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(一)顺利完成销售目标
(一)顺利完成销售目标
速度、利润完美结合
14个月销售周期,
实现93>.26亿元销售总额
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高端楼盘的开发对于扩大开发商的品牌知名度和提高品牌美誉度有重要影响;
同时本案也是金洋房产开发的第一个洋房产品线项目,因此其成功开发对金洋品牌的价值提升有着非常重要的作用。
(二)提升金洋品牌的价值
提高金洋品牌价值
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做现有标准的领跑者?
做现有标准的跟随者?
还是创造新标准,成为新领袖?
(三)重新标定区域价值
1、做领跑者比做追随者,更能在市场中占据主动
只有做领跑者才能在市场营销中占据市场主动权
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开发意识+开发商实力+精准营销=成为领跑区域发展的领袖
(三)重新标定区域价值
2、实现基础:
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第一章
准确把握市场走势实现最佳业绩
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(一)可比项目分析
1、可比项目情况分析
2、可比项目营销经验及启示
1
可比项目情况分析
数据来源:市场调研部和销售现场内部信息
32万
55万
30万
总建筑面积(单位:㎡)
首推洋房,目前主推高层公寓,在北塘区是首次推花园洋房产品的项目
起价:5898
均价:6800
最高价:7570
6300
6700-6850
现房
洋房、小高层、高层
822/779/45
蓉湖山水
4
金色江南还剩最后200套房子左右,未推出。三房居多,主推114小三房,
起价:6746
均价:6800
最高价:7600
6800
6800-7000
现房
多层、小高层、高层、联排别墅
1831/1798/33
金色江南
3
沿梁溪河的景观高层单价在8000以上,二期推出沿鸿桥路两幢高层,价格在7400左右
起价:7000
均价:7500
最高价:10000
7400
(二期)
7800-7900
现房
高层、小高层
1665/891/776
瑜璟湾
2
与本项目竞争关系最大,主推山居文化和节能住宅,现房销售,以三房为主,面积在130-140平米。
起价:6500
均价:7250 最高价:8300
7150
7100-7250
现房
多层、小高层
709/315/35
山语银城
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可比典型项目
备注
目前报价
(单位:元)
近3个月成交均价
(单位:元)
近一年平均成交均价
(单位:元)
房屋现状
建筑类型
总套数/已售数/可售数
(单位:套)
楼盘名称
序号
可比典型性项目产品线丰富多样(有多层、小高层、高层、别墅等多种产品类型), 可售房源充足。
而且在相当长的一段时期内与英郡项目存在竞争关系。
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近期推出竞争性项目情况分析
数据来源:房地产信息网/ 金网络市场部
目前受整体市场环境影响,客户观望氛围浓厚,整体市场低糜;提高项目性价比显得尤其重要。
新开盘的同区竞争项目供应量增大,它们的推出将进一步加剧对本项目的竞争威胁,分流地域性客群。
2200/426/140
994/376/210
总套数/ 首批推出套数/认购套数
(单位:套)
目前客户对价格非常敏感,觉得万达得价格相对还是高了;万达的户型比较单一,除了2梯3户就是2梯4户
7000
7200
4个月左右/约170组交2000意向金
期房
沿梁青路1#、2#、3#、5#、6#、7#、10#、11#
70万
万达广场
2
由于房价含有车位,客户普遍反映价格高
7200
8000(130平米以上赠送车位)
12个月/约700组交付5000排号金
期房
沿粱溪河景观房4#、5#、6#、7#楼
阳光嘉园
1
近期推出竞争项目情况
备注
推出后实际成交均价
(单位:元/平米)
首批推出房源整体均价
(单位:元/平米)
客户蓄水周期/意向客户数量
房屋现状
首批推出房源类型
总建筑面积
(单位:㎡)
楼盘名称
序号
1
可比典型项目08年销售量及价格监测
7100
7150
7150
7250
7200
0
0
0
均价(元)
8
9
34
58
87
0
0
0