文档介绍：同策2010年苏州恒基水漾花城营销策划报告
恒基·水漾花城营销策划报告
目录
项目价值的市场验证
项目再思考
业务执行策略制定
价格定位建议
营销策略的制定
同策案场执行
1
项目再思考
—城市发展之于区域的意义
发展趋势
苏州需要新的重心助推城市再升级
第一阶段
第二阶段
第三阶段
第四阶段
市区(古城区)
高新区
工业园区
吴中??
由于发展早,土地资源稀缺,古城区发展已经饱和,沧浪新城、平江新城、金阊新城成为仅有的可供发展区域
发展晚于古城区,由于中心区范围有限,且早期规划不完善,可供开发的区域寥寥无几,乡镇板块成为未来开发的重点
在中国-新加坡的共同努力之下,湖西已经发展饱和,而目前湖东的发展已经接近唯亭和胜浦,继续发展的空间也已经不大
距离市区近,但受312国道和火车道的隔断,一直以来区域发展最慢、认知度最低
目前发展重心在越溪板块,但板块距离市区较远,发展速度缓慢
相城??
谁更具备明星相?
相城-吴中价值对比
相城区距离市中心更近,同时区域价值已经被合景提升
1、人民路广济路北延,相城区交通瓶颈被打破,距离市中心更近;
2、合景峰汇国际已经将区域的地段价值提升;
人
民
路
广
济
路
相城区
越溪
成为发展的中心
城市中心
合景峰汇
吴中
老城区开发成熟
相城-吴中价值对比
对中央商务区的重点打造将使相城区成为新的副中心
合景峰汇国际
相城-吴中价值对比
相城区在品牌开发商和百万城市综合体的带动下,将成为重点发展区域
恒基·水漾花城
总建面积157万方
商业体量约40万方
合景·峰汇国际
总建面积100万方
商业体量约30万方
相城-吴中价值对比
相城区在轨道交通的助推下,轨道交通时代到来,区域将再次升级
城际轨道交通——
沪宁城际铁路:2010年5月份试运行,7月1日正式通车;
京沪高铁:将于2012年正式通车,站点距离本案约3公里;
—城市发展之于区域的意义:
相城区承载着苏州再升级的重任,是苏州城市发展的第四极。
2
项目再思考
—区域发展之于项目的意义
相城划分
按照地域性和区域特性,一般将相城区划分为中心板块和乡镇板块
相城区中心板块
相城区乡镇板块
朗悦湾
领岛别墅
春申景城
建邦唯园
水岸风景
半岛名墅
爱丁堡
西子花园
区域开发零散分布,景观资源优越;
低密度住宅为主,普通公寓为辅,价格相对较低;
以区域客户为主;
无重点规划
独栋11800,联排8500
独栋、联排
71>.9万
阳澄领岛别墅
公寓8900,联排11000-16000
公寓、联排
19万
朗悦湾
12000
联排
10万
81栋
联排7200,独栋15000,叠加6200
独栋、联排、叠加
14万
半岛名墅
小高层6500,联排8300
小高层、联排
冠城水岸风景
体量
多层、小高层
小高层
独栋、联排、双拼
物业类型
多层7000,小高层6400
春申景城
7500
恒励西子花园
联排9800,独栋15000-16000
建邦唯园
均价
项目名称
81栋
乡镇板块
乡镇板块具有非常强的区域特性,依托景观资源多为低密度景观住宅,不属于相城区重点发展区域
上上城
康桥丽都
香城颐园
中惠晨曦馨苑
苏虞张
齐门北大街
本案
春申湖路
合景峰汇国际
融侨城
三江尊园
郦岛原墅
中心板块
中心板块分为老中心区和规划中的新中心区,本案位于新的中心区
13500
0
15万
15万
小独栋
郦岛原墅
合计
9500
18万
小高层
香城颐园
17000
独栋、联排、叠加
三江尊园
0
7万
0
推-未售
0
21万
已推
未定
35万
35万
高层、联排
融侨城
老中心区
新中心区
板块
9000-10000
0
21万
小高层
上上城
5万
未推
约100万
总建筑面积
容积率
合计
多层10000
多层、高层、叠加
中惠晨曦馨苑
单身公寓8800
(小)高层,联排
康桥丽都
(小)高层
物业类型
120