文档介绍：德思勤深圳卓越皇岗福田中心区项目建筑设计指引
谨呈:卓越置业集团有限公司
皇岗实业有限公司
卓越·皇岗福田中心区项目
建筑设计指引书
德思勤置业(深圳)有限公司
二〇〇六年十一月二十七日
报告目录
第一部分市场状况
福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店的总体市场情况
福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店细节概要
第二部分发展趋势
写字楼及综合体建筑国际最新发展趋势
第三部分建筑规划设计指引相关建议
总体定位指引
建筑规划设计总体指导原则
建筑规划方案的设计方向指引
都市综合体各项功能细节参考建议
产品创新点建议
第一部分市场状况
一、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店的总体市场情况
福田中心区的总体市场情况
福田中心区商业情况:
福田中心的商业区,位于深圳中心商务区,东起彩田路,西至新洲路,北临深南大道,南接滨河大道,总占地21>.33平方公里。该商业区正处于兴建中,商业总面积将达到50万平方米左右。规划目标为规划期内将福田中心商业区建设成为具有深圳特色,商业设施新颖独特,满足消费者购物、餐饮、娱乐、休闲等多种需求的次市级商业区。其功能定位为重点发展购物中心、百货店、专卖店等零售业态,提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、餐饮和娱乐服务。
深圳的商业地产项目今年供应量总供应量将超过2005年,达到150万平方米,而其中将近三分之一的份额被福田中心区内项目占据。该区不仅有新商业项目COCOPark、怡景中心城、晶岛国际购物中心三大SHOPPINGMALL将于年内相继营业,还有大中华国际交易广场、金中环国际商务大厦、特美思大厦等项目的商业裙楼陆续投放市场。
深圳市政府对于深圳中心商务区的规划建设是这场商业运动的引擎。根据规划,该商业区市场定位为提供高档商品、餐饮和娱乐服务,主要消费群体是国内外商务客人及游客,在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民及福田区中高收入居民。其规划导向为商业项目的建设要与中心区整体环境协调。
福田中心区写字楼情况:
近两年,随着城市中心的西移,福田已经逐渐取代了罗湖的商务中心位置。福田中心区的大中华交易广场、金中环写字楼、荣超国际商会中心等深圳CBD总部经济项目目前成为关注焦点和投资热点。随着配套设施的不断完善、商务氛围的日趋成熟,深圳福田中心区的核心地位和价值将逐步释放出来,投资价值必将提升。
深圳写字楼市场表现良好,跟市场的供需平衡有关。今年是深圳写字楼市场“消化年”。去年集中放量加上今年入市的项目,总供应量达到230万平方米左右,市场需求旺盛。其需求主要来自如下三股力量:
一是外资需求: “十五”,世界500强企业已有114家投资进驻本市。加上WTO效应,包括汽车、金融、农业、电信、物流等诸多行业逐步取消进入壁垒,乃至完全开放市场,为外资进入中国创造了良好的环境,使得一季度外资对深圳市场的关注度明显提高,外企进入深圳市场的力度也显著加大。
二是中小企业:一些成长型企业由于经济的高位运行,赢利能力增长,具备了更换高级写字楼的能力,同时根据租约,合同相继到期,一季度相继迎来实力型企业换楼高峰。
三是投资需求:深圳市综合经济实力在全国百强城市中排名第三,然而深圳写字楼的价格与其经济实力并不相符,不但比北京、上海的写字楼价格要低,甚至比南京都还要低,与一河之隔香港就更没得比了,甚至还出现与本地商务公寓的价格倒挂现象。价格的偏低,加上政府加大发展福田CBD政策利好,使得投资者使对中心区写字楼前景的普遍看好,投资气氛越来越浓,需求也不断上涨。
福田中心区公寓情况:
福田中心区的公寓供应较少,2005年至现今,仅有金中环、星河世纪、凤凰大厦推出市场;从国际CBD物业发展趋势来看,CBD寸土寸金的核心价值将使得CBD公寓成为市场追捧的大热点,另外CBD的城市公共属性,也决定了CBD的居住形态必然是小而精的,国际上最贵重的居住物业也大部分集中在这些CBD公寓群里。
按照《亚洲城市商务中心研究规划》的论述,亚洲CBD区域内功能建筑配比应为写字楼占50%,公寓25%,其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。
实地统计,深圳中心区的办公面积达到1411977㎡,商业面积达到232898㎡,酒店公寓面积达到205406㎡,总体比例75::,功能建筑配比严重失衡,办公面积远远超过了CBD中心区的规划警戒线,而商业配套和公寓则严重缺乏。
福田中心区酒店情况:
在地处福田的深圳中央商务区,一座座风格各异、代表国际性城市水准的五星级酒店,正在拔地而起。
目前已经动工建设,并将陆续开业迎宾的高星级世界品牌酒店已有5家。其中在中心区中部开工建设的大中华喜来登酒店,总投资7亿元,