文档介绍：成都保利中心营销战略研究
营销
战略
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成都保利中心
营销战略分析
一、成都市场
09
年成都主城区:
供应、成交双双强势上扬
09
年的市场在成功消化本年度的供应的同时,也在消化
07
、
08
年的存量

09
年主城区商品住宅的成交量远大于供应量
成都市主城区商品住宅的的成交量几乎每月都处于每月
100
万平方米左右的高位
第一个成交量高峰
—5
月,主体经济回暖、利好政策和房交会的累加效应,使成交量一跃达到了
200
多万平米。
第二个成交量高峰
—11
月,由于楼市利好政策的结束和房价的一路上扬,出现了大量的恐慌性消费,
11
月成交量达到
145
万余平方米。
2009
年市场存量概况
截至
2009
年
11
月
30
日,成都市商品住宅可售建筑面积约
5163>.72
万㎡(环比
10
月下降
%
),可售套数
46293
套(环比
10
月下降
%
)
根据成都市
2009
年的月平均成交面积(
103
万㎡
/
月)测算,目前的存量销售周期为
5
个月,
市场已属于中度供不应求的供求关系。
2009
年
1
月
—2009
年
11
月商品住宅可售数据分析
二、区域市场分析
09
年成都二环区域内住宅供不应求
可以看到,
2009
年成都二环以内区域销售套数持续高于供应套数。环域市场呈现供不应求的局面。
二环
内住宅因供需价格走势稳步上升
区域内可比楼盘选择
区域内可比楼盘选取原则:
单价接近
可供货量较大
产品形态趋同
项目品质接近
按照以上原则,我们选择了:万科金色海蓉、成都
A
区、华宇荣国府、来福士广场、朗御、望江橡树林、华润翡翠城为参考。
本案
金色海蓉
翡翠城
橡树林
成都
A
区
朗御
华宇蓉国府
来福士广场
区域内可比楼盘横向比对
09
年区域可比楼盘供应量
46
万方,除成都
A
区以外,其他楼盘均到近
98%
的去化率,总销售
41
万方。
区域可比楼盘
2010
年供应量预估
以上数据根据
09
年销售情况预估
整体供应量将达
38
万平米左右。
供应高峰集中在今年上半年,特别是春季房交会的
5-6
月。
主要供应集中在华润翡翠城。
来福士广场写字楼、服务式公寓均为持有经营,不进行销售。
供应面积集中在
90
平米以下房源,占总供应量的
50%
左右。
各个开发商均会在上半年加速推货,快速销售,
在项目
平稳推售期
三、项目解读
项目核心价值解构
保利中心四
大价值
保利中心
桐梓林生活配套圈
玉林生活配套圈
IT
商业配套圈
川大生活配套圈
百联天府生活配套圈
棕南生活配套区
教育配套:
四川大学、
川大附小
、
锦官新城小学
、棕北小学、棕北中学、中医药大学、成都七中、成都信息工程学院
商业配套
:
一环路
IT
经济圈、川大校园经济圈、玉林商业圈、桐梓林商业圈、棕南商业经济圈、百联天府商业经济圈
医疗配套:
四川省第二人民医院
、四川省肿瘤医院、安琪儿妇产科医院、华西医院、华西口腔医院、华西妇产儿医院、棕南妇科医院
区域价值研究
二环内,主城区中心,配套极为成熟和齐全。
地铁:
地铁
1
号线,地铁
3
号线双地铁
道路系统:
一环路,二环路,城市中轴人民南路,科华大道
公交系统:
桂溪公交站
13
条公交线路辐射全成都
6
路、
49
路、
55
路、
62
路、
97
路
109
路、
111
路、
112
路、
304
路
411
路、
501
路、
521
路、
817
路
区域价值研究
主城区二环内,城市一二环环线交通,人民南路都市主干道,双地铁
区域价值研究
棕南,老牌传统高档住宅区,
SBD
(南部科技商务区)核心区
在全国:
连续三年蝉联央企房地产品牌价值第一名
保利地产是中国保利集团控股的大型国有房地产企,也是中台,国家一级房地产开发资质企业,名列国有房地产企业综合实力榜首,并连续三年蝉联央企房地产品牌价值第一名。
在成都:
成都楼市迎来保利时代
保利
·
公园
198
以持续每周数千万元的销售速度引领楼市。单盘年销售悦
20
亿元,成为目前成都楼市的最高纪录。
品牌价值研究
企业品牌价值:地产央企综合实力品牌价值第一名,中国房企前三
产品价值
保利中心经济指标