文档介绍：动力地产2011宁波中海九唐项目2011年度策略提报
中海九唐项目2011年度策略提报
动力地产 2011年3月修正稿
在2005年,当香蜜湖1号掀开中国豪宅面纱,让世人叹为观止那刻起,中国的地产人蜂拥而至,自此,中国地产开始了豪宅之路……
今天,当豪宅、顶级等词汇已然成为高端地产代名词,身为地产人不由的发出感慨和忧怨:超越永无止境,但似乎很难再找到激发专业向上精神的震撼与激情……我们渴望在有生之年,体会一见钟情的火花绽放。
九唐项目,给予了作为地产人的渴望与向往;
无非,我们怎样去展开一场轰轰烈烈的恋情,让参与其中的人流连忘返,此生难忘!带着这样的心情,我们开始探索之旅……
九唐的天生气质与后天雕琢,注定是含着金钥匙出生的贵族血统,
我们所要做的,就是帮他找到与之门当户对的名门世家,
当然,对方也会看九唐是否是她要找的另一半……
带着水晶鞋,需找灰姑娘
通过对宁波别墅市场的调查与分析,
2011年宁波整体别墅市场供应量预计在30万方左右,
其中,东钱湖板块预计在10万左右。
作为宁波最高端住宅集聚板块,在宁波整体别墅市场中占主要分额。
而,九唐项目仅41套,总计23>.1万㎡。
竞争者的家世背景和行动力
2011年的竞争对手:(包括已出手和待出手的)
卡纳湖谷、雅戈尔香湖湾、和协风格璟园、雅戈尔御玺园、钱湖悦府、
钱湖御景湾(东钱湖砖瓦厂地块)、它山谷地、它山郡、龙溪谷、
雅戈尔新海景花园(江北区城市地段)
家世背景调查:
板块差异——分布总体上较均衡,各板块基本均有总价千万以上代表楼盘
户型差异——主力户型在250—400方左右
品牌差异——以雅戈尔为代表的宁波本地企业为主,中海、华润等国内一线开发
商未占主导地位。
时间差异——东钱湖版块,目前没有同时能在供应体量、开发品牌和产品户型等
要素中对本案具备优势的竞争楼盘。
无论从品牌、产品、宗地属性以及推盘节奏上,竞争对手都与九唐存在较大的差异化,我们拥有较好的先天条件与出生,就看消费者是否接受了……
消费者洞察
MY LADY MY LOVE
代表项目
主要卖点
客户特征
主要来源
老三区
长岛花园
地段、品质
大型企业老板、董事型客户以及中小企业主、
慈溪、宁波市
东部新城
江南一品、金地东御
品质、品牌和未来板块发展潜力
中小企业主、银行、证券业人士
江东、老三区
鄞州中心区域
雅戈尔御玺院、
风格璟园
地段、品质
大型企业老板、董事型客户以及中小企业主
鄞州、宁波市、象山、余姚、慈溪
城西板块(鄞江)
它山谷地、
它山郡和龙溪谷
自然资源
私营企业主
鄞州、周边乡镇
江北慈城板块
维拉小镇、
塘家湾悦府
文化底蕴、自然环境
私营企业主、外商、海外侨胞
江北、周边乡镇以及宁波市区
镇海新城
合生国际城
宁波帮文化、品质
私营企业主、外商、海外侨胞
镇海、周边乡镇以及宁波市区
东钱湖
卡纳湖谷
自然环境、品质、品牌
大型企业老板、董事型客户、私营业主
宁波各工业区、鄞州区以及周边的姜山、五乡、丘隘、石千镇等、慈溪、余姚等地区
宁波的富商很爱宁波,宁波商人中的顶层,更爱东钱湖;钱不是最大的问题,买或不买,关键看产品和地段,是否符合他们的心理需求和预期。
我们可以清晰发现:
宁波豪宅具备坚实的客群基础,不需要借助于外力。宁波商人强大的经济实力和极具投资发展眼光,始终对占据稀缺资源的高品质豪宅充满渴求与期待。
宁波,得益于历史,得益于地利,得益于名门望族的传承和名胜名迹的浸淫,一开始就能站在一个制高点上,从航运、金融、制造等产业介入,融东西方文化与政治经济思想于一体,彰显名家名气。
时至今日,宁波已俨然成为大中国华东地区重要工业城市与长三角南翼首要的经济中心、区域性资源配置中心,处于浙江省经济最发达城市前列。
着眼“书藏古今,港通天下”的城市定位,宁波以此成为了著名的侨乡。430多万宁波籍人士旅居在世界50多个国家和地区中,海内外“宁波商帮”已成为举世闻名的“特殊族群”联结宁波与世界各地的文化与经济。
“宁波帮”形成于明朝,崛起于五口通商后的上海,至辛亥革命后达到鼎盛。近代中国工商业的风风雨雨,留下了“宁波帮”浓墨重彩的一笔。
1897年,创办中国第一家华人银行——中国通商银行,
1908年,创办第一个城市为标志的股份制商业银行——四明商业储蓄银行
……
而在金融业披荆斩棘之外的其他领域,宁波商帮也开创历史:
中国第一家日用化工厂,
中国第一家机器染织企业,
中国第一家灯泡制作厂,
中国最早的民营仪表专业厂,
中国最早的保险公司、房地产公司、证券交易所……
通过宁波商帮历史溯源和现实