文档介绍：第二章__房地产价格
第二章房地产价格
房地产价格的概念、形成条件、特征
1
房地产价格的影响因素
2
房地产的供求与价格
3
房地产价值和价格的种类
4
重点掌握内容:
房地产价格的概念及形成条件;
房地产供求与价格;
房地产价值和价格的种类;
房地产价格的概念
房地产价格是指在某个时点上为取得他人房地产而获得相应权益所支付的代价。该定义有三层含义:
房地产价格随市场供求关系变动,因此房地产价格是指某个时点状态下的价格;
不同的房地产权益对应不同价格;
这种代价一般以货币形式支付。
房地产价格的概念、形成条件、特征
房地产价格的形成
房地产要有价格与其他任何物品要有价格一样,需要具备3个条件:
①有用性:指物品能够满足人们的某种需要,俗话说“有用”,经济学上称为使用价值或效用;
②稀缺性:指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它,是相对缺乏,而不是绝对缺乏;
③有效需求:对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。
房地产价格的特征
地价与一般物品价格的共同之处:
①都是价格,用货币来表示;
②都有波动,受供求因素的影响;
③都是按质论价;
地价与一般物品价格的不同:
①生产成本不同:地价不一定含有生产成本因素;
②折旧不同:土地价格通常随着时间的流逝而上升,不仅无折旧,而且会自然增值;
③价格差异不同:基本上是一宗土地一个价格,而且不同的土地之间价格差异较大;
④市场性质不同:土地市场为不完全市场,形成的地价受主观因素的影响较大;
⑤价格形成时间不同:地价形成的时间通常较长;
⑥供求变化不同:土地供给弹性较小,因此,地价多受需求的影响,并且对土地的需求是一种“引致”需求同。
房地产价格的特征:
①房地产价格受区位的影响很大;
②房地产价格实质上是房地产权益的价格;
③房地产价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金;
④房地产价格是在长期考虑下形成的;
由于房地产价值量大,加之独一无二特性造成对影响房地产价格的产权、质量、功能、物业管理等方面的情况在短时间内不易了解,所以,人们在房地产交易时一般是十分谨慎的。房地产的交易价格难以在短期内达成。另外,一宗房地产通常与周围房地产构成某一特定地区,而该地区并非固定不变,尤其是社会经济位置经常在变化,因此,房地产价格也是在考虑该房地产过去如何使用,预计将来可以做何种使用,总结这些考虑结果后才形成房地产现在的价格。
⑤房地产价格通常是个别形成,容易受交易者的个别因素的影响;
房地产需求的概念
指消费者在某一特定的时间内,在每一价格水平下,对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。形成需求有两个条件:一是消费者愿意购买,二是消费者有能力购买。
房地产供求与价格
决定房地产需求量的因素
①该种房地产的价格水平;
②消费者的收人水平;
③消费者的偏好;
④相关物品的价格水平;
⑤消费者对未来的预期;
房地产供求与价格
一般房地产的需求曲线
房地产供给的概念
房地产开发商和拥有者(卖者)在某一侍定的时间内,在每一价格水平下,对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。形成供给有两个条件:一是房地产开发商或拥有者愿意供给,二是房地产开发商或拥有者有能力供给。
在现实中,某种房地产在未来某一时间的供给量为:
供给量=存量一拆毁量一转换为其他种类房地产量+ 其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
决定房地产供给量的因素
某种房地产的供给量是由许多因素决定的,除了随机因素,经常起作用的因素有:
①该种房地产的价格水平;
②该种房地产的开发成本;
③该种房地产的开发技术水平;
④房地产开发商对未来的预期。
一般房地产的供给曲线
房地产供求与价格之间的关系
房地产的价格与其需求正相关,与其供给负相关;供给一定,需求增加,则价格上升,需求减少,则价格下降;需求一定,供给增加,则价格下降,供给减少,则价格上升。
房地产供求与价格之间的关系
在理论上可以将房地产的供求状况分为4种类型:①全国房地产总的供求状况;②本地区房地产总的供求状况;③全国本类房地产的供求状况;④本地区本类房地产的供求状况。
与其他可移动的商品不同,房地产由于不可移动及变更用途困难,决定某一房地产价格水平高低的供求状况,主要是本地区本类房地产的供求状况。
按形成形式分
⑴成交价格:指交易双方实际成交的价格,是一种事实或真实价格。分为:正常成交价格、非正常成交价格。
⑵市场价格:指某特定时期某种房地产在市场上的平均水平价格,是大量成交价格的统计结果
⑶理论价格:指经济学理论对市场模拟而形成的价格。是均衡价格
⑷公