文档介绍：房地产客户需求分析
XX项目策划报告初稿
*** 2002年7月11日
目录
第一部分市场调查(略)
第二部分项目分析
第三部分物业定位
第四部分物业发展建议(略)
第五部分项目营销策略建议
项目分析
本项目
后海海滨
后海半岛花园
招商海月花园
蛇口小区
N
相关技术参数
总占地总面积:13>.3万平方米
总建筑面积:
容积率:
层数: 16层
总户数:352户
低覆盖率
用地规划图
用地规划
户型
(共352户)
3房2厅2卫1花园 126平米~130平米 144套
4房2厅2卫1花园 157平米~162平米 144套
单房+1机动房 35平米 64套
既非多口实用型,
也非豪华舒适型
大户型
却
谁是我们的细分市场
户型的差异性突出
总套数不多
易于寻找细分市场
项目SWOT分析
【优势】
后海片区的区域优势:
高尚海滨生活社区形象
蛇口片区的生活氛围
拟建的南山商业文化中心区的辐射
科技园区的人文背景
地段优势:看海的花园小区
产品的优势:
低密度花园小区
空中花园式的户型设计
总户数不多,销售压力不大
片区差异化明显
产品差异化突出
【劣势】
小区规模相对于后海大盘较小,不易形成集约化规模优势
户型的面积跨度较大,以收入的多寡整合目标客户困难
目前该位置的周边配套不十分成熟,交通是一个障碍
广告投入须谨慎
能否以“品位”细分市场
美好前景须要描绘
【机会】
深圳后花园南山的近期整体规划
深港数码港的建设
【威胁】
未来海岸线的继续开发
招商海月花园的直接竞争威胁
后海片区大规模的住宅项目上马
竞争优势
快打还是慢跑?
战略方针
战略分析图
战略分析图
S:
后海片区的区域优势:区域的高尚海滨生活社区形象、蛇口片区的生活氛围、科技园区的人文背景、拟建的南山商业文化中心区的辐射
地段优势:看海的花园小区
产品的优势:低密度、花园小区、空中花园式的户型空间设计
总户数不多,销售压力不大
:
小区规模相对于后海大盘较小,不易形成规模优势
户型的类型跨度较大,不易整合目标客户
目前该位置的周边配套不充分,交通是一个障碍
T:
未来海岸线的继续开发
招商海月花园的直接竞争威胁
后海片区大规模的住宅项目上马
SWOT战略分析
O:
深圳后花园南山的近期整体规划
深港数码港的建设;
1. 总体竞争战略
发掘产品特色,创造差异化优势
借助片区形象,实现低成本推广
W
战略分解
A. [发掘产品特色,创造差异化优势]
空中院落的户型特色——分享阳光
低密度滨海小区——分享海风
蓝调乡村田园橱卫套餐附送——分享草的味道
。。。。。。。。。。
B. [借助片区形象,实现低成本推广]
借助后海片区的片区推广的力度,与凤共舞
抢占头号路牌广告,作好导示系统
都是我的错“看板看涨”!
物业定位
【我们拥有:】
异域风情蛇口片区,国际化标准南山中心后海海岸线的独特资源
充