文档介绍：房价与地价因果关系实例分析
房价与地价因果关系实例分析
地价与房价的特征及因果关系
房价与地价本质上是房产与土地使用权利和收益的购买价格,都由市场供求关系所决定。但两者存在着不同点,土地具有资源和资产两重性质,土地是一种自然资源,没有价值,其价格是资本化的地租,但在土地利用中已凝结了人的劳动,并且有生产费用,就有了价值因素和价值价格,是一种资产。“所以土地价格的内涵包含两个部分:一是土地资源价格,二是土地固定资产价格。土地价格即两者之和的资本化。换言之,‘土地价格不外是资本化的因而是提前支付的土地地租。’土地资源价格产生的基础,是由于土地资源的有用性、稀缺性、垄断性和可让渡性,它是对土地资源所有权的垄断而获得的,正如马克思所说,它并不是土地的购买价格,而是土地所提供的地租的购买价格。而土地固定资产价格,则是凝结在土地中的社会必要劳动量决定的,其理论价格应是生产成本加上平均利润。”所以土地价格不是土地价值的货币表现,价格高低也不是由生产成本所决定。地球上的土地面积是一定的,即其自然供给完全无弹性,土地经济供给的弹性也很小,但对土地的需求则随着经济发展而呈现较大的变化,需求是影响地价的主要方面,也可认为土地价格是一种需求价格,即由于对土地产出物的需求导致了对土地的需求。正如李嘉图所说:“不是因为地租上涨才导致谷物价格上涨;而正是由于谷物价格上涨,才使得地租增加。”在充分的市场环境下,地价上涨的真正原因是由于房价高导致对土地的需求增加。而房价除了受需求的影响外,还受到供给的影响。商品房的生产需要一个时间过程,开发商参加土地的竞拍即是因为对现时房价进行了科学分析,预见了未来房价之后,看到了其中的利润。所以就其因果关系而言,是房价高增加了对土地的需求,而导致地价上涨。同样,各地区或同一地区的不同区段地价的差异是由于房价的差异,即地价的高低与否是房价高低的结果,而不是房价高低的原因。
地价与房价的构成分析
房价中包含地价,地价隐含在房价中,是房价的基础,其各自构成因素是不同的,所以影响地价或房价的因素不同。
11>.用成本法的公式来分析地价构成
地价=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益
其中土地取得费分为两种:一是国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用,包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费;二是为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用,这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿。土地开发费用是指各土地级别宗地红线外达到“五通”(通路、通上水、通电、通下水、通讯)或“四通”(通路、通上水、通电、通讯)和宗地内达到“一平”的开发水平的平均开发费用,此项费用由于各地区的经济发展程度不同而存在差异。由上述公式中可以看出,各地区地价受到多种因素的影响,在一定时期内土地取得费、土地开发费、利息率、利润率和土地增值收益率是一定的,所以税费是政府调节地价的一个重要手段。
房价=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
其中土地取得成本相当于地价;开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等,可以分为土地开发成本和建筑建造成本,包括勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费和开发过程中税费;管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等,一般为土地取得成本和开发成本之和的一定比率;投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息;销售税费指销售房地产所需的费用及由开发商缴纳的税费。设管理费为土地取得成本和开发成本的3%,%,开发周期为1年,则房地产价格构成的公式可改为:
房价=土地取得成本+开发成本+土地取得成本+开发成本×3%+土地取得成本×%+开发成本+管理费用×%/2+销售税费+开发利润
=土地取得成本×%+开发成本×%+销售费用+开发利润
由以上公式可以看出,房价由土地取得成本即地价、开发成本、销售费用和开发利润所决定。作为构成要素之一的地价对房价是有影响的,但其他要素同样对房价产生影响,尤其是开发利润的影响,商人的本质即是追求利润的最大化,不会因为成本的降低而降低房价,所以通过降低地价来降低房价的方法是不可行的。
无锡市区近期商品房开发实例分析
笔者收集了64个无锡市区近期商品房开发的案例,将商品房价格与各构成要素进行了相关性分析,结果见表1:
构成要素
单位面积楼面地价
单位建筑面积开发成本
单位建筑面积销售税费
单位建筑面积开发利润
单位建筑面积售价