文档介绍：江苏连云港港城蓝天项目市场定位营销策划报告
连云港港城蓝天商业部分
营销策划报告
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报告目录
第一部分市场研究
第二部分项目分析
第三部分项目定位及产品分割强化建议
第四部分项目销售招商策略
第五部分企划深度塑造及推广策略
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第一部分市场研究
第二部分项目分析
第三部分项目定位产品分割强化建议
第四部分项目销售招商策略
第五部分企划深度塑造及推广策略
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区域宏观现状—三线城市重点区域的基本宏观面,正处于快速发展阶段。但因其与港城其他区域距离较远、相对分离的版块特性,使其区域基本面及发展轨迹又具备一定的独特性。旅游资源吸引外部消费,而因其地理原因自身在生活娱乐及部分购物消费方面相对又自成体系。
地理位置-连云港北部、唯一沿海的重点区域,有着巨大的发展潜力和活力。
人口基数-连云区面积506平方千米。总人口约18万人(2006年)。
交通状况-对外公路交通已实现高速化,区域内部公交系统有待更加完善。
经济实力-2006年GDP总值273>.37亿元,;处于工业化中期阶段。
社会消费力-2006年全区人均可支配收入约9000元,同比增长约15%
产业结构:旅游产业及港口产业相当发达。
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区域商业研判
因其地理特性,连云区商业呈自成一体态势,点状分布,块状分离,基本承载了整个连云区的大部分日常消费所需。
目前已形成以“中华路与海棠路”为核心的零售化商业中心,中心商业氛围较为浓厚。但主题化、品牌化、特色化的商业场所,市场存在空白,有升级换代的市场机会。
大部分商业场所均以传统街区形式存在,更具现代消费精神的块状商业及特色街区,市场机会可观。
市场早已出现消费购买力大于商业供应量的局面。家居、服装、超市等行业均有扩容的需求,适宜商业物业的供应量远远不能满足需求。主题化、品牌化商业的消费购买力尤其呼吁出现现代商业来承载。
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区域商业地产发展趋势—城市化进程的进一步发展,促使中心商业加快向周边版块扩张,尤其向项目所在的城西区政府版块发展。
商圈分布发展:以区域商业中心为核心点,正向城西等周边区域扩张;城西版块,沿中山西路目前为区域新建商业项目最为密集的区域,后市潜力可观。
商业形式发展:中心城区商业类型以传统型购物中心及商业步行街为主,更具特色的商业街以及主题化、品牌化、错位型、补充型的购物卖场,呼之欲出。
城市大步向西发展
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区域业态现状论述—
综合百货业(服装、箱包、鞋类等)-目前集中在中心商圈,主要以“栖霞路步行街、女人街、东源室内步行街、中韩服饰城、欧亚商城”为主,从其经营品牌、档次分析,整体市场以“流行”作为主流在发展,品牌化消费存在空白。关于超市业态,众多超市集中于中心城区,项目所在版块由于人口导入呼吁出现中型超市。
家电数码、图书音像-城中版块目前已聚集苏宁电器、五星电器、东盛电脑城,栖霞路电脑城等家电数码场所,家电行业已形成品牌化,考虑其品牌商家数量及区域整体消费能力,市场相对已经饱和,同时考虑其他如新浦等区域的同类产品价格、性能优势分流客户,连云区家电数码需求量无明显增大趋势,市场难以承受大规模同类业态商业商场出现。
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休闲娱乐业-
目前城区目前已形成两大休闲餐饮集中地。第一是中华路休闲餐饮娱乐街,以中高档消费为主,目前基本无上佳扩容铺位;第二是项目西侧成熟西园路餐饮休闲街,以中低档消费为主,目前正处于扩张升级阶段。
家居家装行业-
目前连云区已形成八一装饰城、中华路装饰城等家居、家装市场,但品牌商家的数量及品牌等级,仍难以满足现代及中高端消费需求。主题化,品牌化的家居商业市场存在空白点,更具吸引力的、迎合城市现代消费需求的家居主题中高档卖场已呼之欲出。
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品牌商家资源现状
罗兰家纺、奥希努、扬子地板、欧贝尔家纺
家居家装类
玉米人、KFC、上岛咖啡、迪欧咖啡
休闲餐饮类
苏宁电器、五星电器、联想电脑
家电数码类
家得福超市、苏果超市、劲霸男装、美特斯邦威
综合百货类
主要品牌商家
业态
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区域商业地产竞争现状
整个住宅市场处于低迷状态(供大于求)。其不景气的局面对投资市场的影响难以估量。
城区商业地产向西发展,大部分商业项目尚未正式启动,商业项目少有推案(供小于求),购买力大于商业拓展能级。
项目作为城西版块首发项目,机会与挑战并存,如何运用灵活的价格策略、营销推广手法,对潜在客户进行有效挖掘,成功刺激其投资欲望成为项目未来能否成功的关键。
本案
万烨国际新城
日出东方
海天名苑
康鹏大厦
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区域未来商业供应量预估
总计
约5万
其他
约15万
德兰、光伸
约20万
久合国际街区
凤凰城
海