文档介绍：江苏张家港金厦阳光绿城项目提案报告
金厦“阳光绿城”
项目提案报告
2010年3月
站在历史的城市上,思考未来
概述
Zhang jia gang
Upper reaches life
Summary
城市发展必然带来全新的住宅需求、
产生新的客群、演绎出全新的生活方式。
我们将在本报告中阐述的几个重要内容是:
11>.金港镇房地产发展趋势
本案
老城区
引子——8000年文化的出土
一直在寻找
寻找良渚文化的起源
寻找长江下游地区新石器时代的根
随着东山村遗址的发现
终于找到了
东山村遗址——崧泽文化
良渚文化的源头
看看崧泽文化发源地的表象
港口型城市
较为落后的楼盘形象
镇政府的搬迁选址
香山风景区
一直在号召、刚刚才启动的新城区
…………
城市经济背景—恩格尔系数
从恩格尔系数来看,05年张家港已从小康进入富裕阶段,居民对房地产的需求进入结构性改变,改善型需求将成为市场购买主力。
贫困温饱小康富裕
恩格尔系数与富裕程度关系
50%~59%
40%~50%
<30%-40%
>59%
张家港城市背景分析
城市一、二、三产业情况
张家港城市背景分析
,其中,,增
%;,%;第三产业实现增加值
,%。
从近年来数据看出,张家港市产业结构稳定于“二、三、一”型,第二产业比重最大;
第三产业增长最快,占比持续增加,第二产业相比有所萎缩;
城市第三产业决定了城市白领阶层的数量。
城市经济背景—GDP及人均GDP
张家港城市背景分析
,连续五年GDP增长率超过10%。
根据世界银行报告研究,GDP增长率大于8%,人均GDP处于4000-8000美元区间,张家港区域房地产处于平稳发展期。
GDP增长率与房地产发展的关系
宏观经济指标:张家港市GDP增长率连续五年超过10%,房地产处于高速发展阶段,预计未来2年持续增长。
宏观经济指标:金港人均GDP超过6万元人民币,房地产业处于平稳发展阶段。
2008年张家港市人均GDP超过8万元,折合美元约1万元。,。
根据世界银行报告研究,GDP增长率大于8%,人均GDP大于4000美元区间,金港区域房地产处于平稳发展期。
金港人均GDP与房地产发展的关系
城市经济背景—GDP及人均GDP
金港镇背景分析
城市人口背景
金港镇年龄结构以35-39岁中年人为最多,对于目前改善型住房需求有很大的支撑。
随着适婚年龄青年人大幅度增长,初次婚房置业需求将进一步增加,假设每户需求100平米,08年婚房需求即为154万方,扣除已有房和区域外购房(按90%)计算,。
金港镇未来的刚性需求就是由这两类客源支撑,改善型换房和结婚置业
金港镇背景分析
张家港已具备良好的宏观经济基础,房地产行业发展拥有良好的经济平台;
人口周期提供大量改善需求( 35-60岁人口比例45%)、婚房刚性需求较强,为房产提供稳定的市场需求;
金港属外来人口较多的镇区,恩格尔系数的下降,带来房产需求的增加;
预测金港镇未来几年经济将过渡到平稳发展,为房产市场发展提供良好的经济平台
城市背景分析总结
无知才会产生无解, 停留在表象上的文章永远不会出采!
金港镇房地产继续深探……
我们仅仅看到了整个港城的经济、产业结构情况,
看到了金港的经济、房产消费主力群体……
我们应该更深入的结合我们的区域文化
东山村遗址——崧泽文化的发源地
这条引线
……
未来的金港镇的房地产
更可能向什么方向发展?
金港镇房地产的未来展望
旅游地产、文化地产
结合金港趋势看本项目
JIN GANG TREND WITH THIS ITEM
三大需要解决的问题
目前待售楼盘主要集中在本项目所处的新城区区域;
待售楼盘分布
一品江南
金港湾二期
张地2009—B23/B地
大润发
本项目
张地2009—B20
供应分析—供应体量
板块内已知共有五块待开发地块,;
,,%。因此从金港来看,本项目是无争议的规模型大盘。
区域内待开发项目物业形式放眼望去,“满城皆是小高层”。未来金港的主战场将会是小高层战场。
小高层、多层、别墅
20