文档介绍：绿景梅林项目定位报告
绿景梅林项目定位报告
写在报告前面的话
本案作为综合体项目,公寓部分与办公部分定位截然不同,所以本报告分别在两种物业的产品特点基础上,详细分析了它们的竞争对手与面临的市场环境,最终得出本案公寓与办公各自的市场定位,共同构成本案整体形象定位,为以后的营销推广打下基础。
一1>.公寓部分定位研究
北向:44㎡
本案公寓产品信息
324户
户数
南向16户
北向11户
标准层户数
1273㎡
标准层面积
12层
层数
南向:49㎡
户型面积
㎡
体量
产品解读
本案公寓产品体量较小;户型面积单一,都为统间小户型;标准层户数较多——我们称这种公寓为MINI公寓
注:此数据仅依赖于前期所得产品信息,由于诸多产品规划未定,产品信息以最终数据为准。
香港置地(未售)
维多利亚广场
万达·39克拉
曼哈顿广场
海角七号(售完)
汤米公馆(未售)
中环国际公寓(售完)
青岛·金融广场
永新国际广场(未售)
檀香湾(售完)
大拇指商业广场(未售)
本案
MINI公寓产品本质特征
统间小户型为主
优点:比起周边住宅,总价较低
缺点:居住舒适度低
投资属性大于居住属性
本案公寓作为一种投资型产品,不仅面临周边公寓产品的竞争,而且面临全市同类产品的竞争。
投资性需求与自住性需求的最大区别:自住性需求购房受地域限制较大,而投资性需求不受地域限制,购买者在全市范围内进行比较选择。
本案公寓面临的竞争对手
香港置地
维多利亚广场
万达·39克拉
曼哈顿广场
汤米公馆(未售)
青岛·金融广场
永新国际广场(未售)
大拇指商业广场(未售)
本案
根据青岛市公寓产品特点与去化现状,与本案公寓产品形成竞争的有:
现有竞争对手5个;
未来竞争对手3个
环境
规模
服务
价格
去化
营销
竞争对手分析
竞争者多位于沿海一、二线,既有地段优势明显;沿海三线的本案现有地段价值较低,但未来上升空间较大,可通过合理定位将客户投资注意力转向未来规避现有劣势
家乐福、万达广场等生活配套完善
CBD资源
市北CBD,延吉路
万达·39克拉
沿海三线
家乐福、万达广场等商业配套较完善
CBD资源
山东路CBD
曼哈顿广场
沿海二线
海尔路CBD,同安路
本案
居住氛围较浓,生活配套完善
生活配套
中山路商圈,百盛、华联、国货等生活、商业配套完善
海景资源;旅游资源;地铁资源(后期)
火车站附近,广西路
维多利亚广场
沿海一线
崂山新兴商圈,丽达、乐天玛特、中央大道、尚街等商业配套发展较快
地铁资源(后期);CBD资源;商圈资源
海尔路CBD,深圳路
青岛·金融广场
海尔路CBD,香港东路、秦岭路交界
永新国际广场
(未售)
海尔路商务区,同安路
大拇指商业广场(未售)
市南东部商圈,佳世客等商业配套完善
商圈资源
东部商圈,香港中路
香港置地
福州北路
汤米公馆(未售)
资源
区位
配套
MINI公寓投资属性决定其对地段升值潜力要求较高,沿海三个板块地段价值由南向北逐渐递减。
竞争对手大多位于沿海一、二线商务区内,依托成熟商务、商圈氛围形成各自资源优势;
本案位于沿海三线,现有地段优势不明显,但周边商务、商圈价值上升空间大,可通过定位将客户注意力转向未来,规避现有劣势。
客群
比起竞争对手的大体量,本案公寓体量决定定位中不能借助其他业态的规模聚集效应;未来竞争激烈,本案可通过差异化定位规避同质化竞争
325
600
600
公寓;住宅;商业
香港置地
现有竞争对手
293
108
102
246
324
存量
(套)
公寓;商业
公寓;办公
公寓;住宅;办公;商业;酒店
公寓;办公;商业
公寓;办公;商业
物业
组合
229
56
85
16>21
324
40—60平米统间户型存量(套)
324
本案
500
515
3038
608
公寓体量
(套)
维多利亚广场
曼哈顿广场
13
青岛·金融广场
38
总建面积
(万㎡)
万达·39克拉
600套
公寓;酒店;办公;商业
永新米
公寓;住宅;商业
汤米公馆
公寓;酒店;商业
物业组合
未来竞争对手
8万平米
公寓体量
总建面积
(万㎡)
大拇指商业广场
为充分挖掘地块价值,大多竞争对手与本案相似,业态组合多样化;
作