文档介绍：世联2010年8月20日安徽新华综合体项目定位报告
新华综合体项目定位报告
谨呈:安徽新华房地产有限公司
2010年8月20日
商业部分
相关因素回顾
开发目标——实现销售,避免物业沉淀
以片区居民为主要服务对象,具备城市服务功能的社区型商业
商业定位——
项目商业形态:建议为独立街铺,避免集中式商业带来的后续招商、经营问题
商业用于销售,其形态主要表现为产权式商铺和独立街铺:
产权式商铺通常采取长期返租销售的方式,产权和经营权分离,涉及到招商、返租(承诺的回报)、协调商家与业主关系等众多问题,操作风险大;
独立街铺,市场接受度高且价格高;销售后,产权、经营权统一由业主掌握,开发商无须承担后续风险
超市
商场
商业街
销售
产权式商铺
销售
社区型商业
独立街铺
招商
返租销售
销售
可能面临的问题:
1、招商难;
2、承诺的回报与现实租金差距大,开发商自掏腰包补贴差额;
3、商家经营失败撤场后,再次招商,协调大商家与众多小业主的矛盾
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其它集中式商业
结合基底留下来的较长进深,本项目商业部分将由内街铺和外街铺两部分构成
临城市主干道潜山路,面向片区居民,同时肩负城市服务功能;
开向小区内部,主要服务小区内部居民
结合基底留下来的面积,本项目商业部分总体进深约在25-30米;进深过长,导致单铺面积过大,总值过高,影响销售
主体部分
临街面做为项目商业的核心价值所在,外街铺面积可相对做大,进深在16米以内,开间6米左右
服务小区内部居民,消费力有限,必须控制规模、数量
建议将商铺分成对内对外两部分:
外街铺
内街铺
参照大型住宅片区内小户型楼盘周边的商业业态,确定项目业态规划
小型便利店
书吧
干洗店
出租社
(影碟、书等)
网吧
寄卖中心
租务中心
……
餐饮;
酒吧、餐吧;
网吧;
银行/ATM柜员机;
冲印店;
书店、文具店;
药店;
精品店;
鲜果、肉菜超市;
美容院、美发店;
……
外街铺:
内街铺:
配合动感广场、小区泛会所等,成为年轻人的生活特区
主要针对片区内居民,提供相关商品及服务,完善城市功能
临潜山路复式街铺+ 少量对社区内的小铺
铺位分割原则:
合理控制总价,利于销售;
合理设置单铺进深、面宽比例,便于经营
合理安排人流导向
电梯井
入户大堂
小区入口
小区入口
动
感
广
场
餐饮、休闲类相关业态对经营面积、规模的要求;
商业价值最大化的实现
沿潜山路双层复式街铺
有限的消费群决定了内街铺关键在于对经营规模、成本及数量的控制
少量对社区内的小铺
社区配套
打造个性化立体社区
动感广场
立体绿化休闲区
社区内服务型商业设施
特色化的大堂设施
动感广场——篮球训练场
青春动感的篮球运动场
动感广场——极限运动场
攀岩壁
滑板道
迎合年轻人兴趣爱好,彰显个性的极限运动场
动感广场——其它设施
宠物恋爱区
大众体育设施
乒乓球台
缓跑径
动感广场——其它设施
街灯
休